Что меняется с 8 июля 2026 года по перепланировкам

С 8 июля 2026 года начинает применяться новый порядок регулирования переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. Старое постановление Совмина №384, которое много лет было базовым документом для согласования перепланировок, утрачивает силу. Его заменяет новое постановление №164.

Это не “отмена перепланировок” и не полная свобода ремонта. Но правила действительно меняются существенно: сокращается перечень работ, которые считаются перепланировкой или переустройством, уменьшается количество случаев, где нужен проект, меняется логика приемки и уточняется порядок легализации уже выполненных самовольных работ.

+375(29) 67-67-830

1. Новый базовый документ вместо старого №384

До 8 июля 2026 года основным документом для перепланировок было постановление Совмина №384 от 16 мая 2013 года. Оно регулировало, какие работы считаются переустройством и перепланировкой, когда нужно разрешение, когда нужен проект, как проходит приемка и как можно согласовать самовольные изменения.

С 8 июля 2026 года базовым становится постановление №164 от 3 апреля 2026 года. Оно утверждает новое положение о порядке переустройства и перепланировки, а также отдельное положение по установке антенн и иных конструкций на фасадах и крышах многоквартирных жилых домов.

Постановление №506, которое ранее корректировало №384, также теряет значение как часть старой нормативной конструкции. Постановление №119 от 11 марта 2026 года напрямую процедуру перепланировок не меняет: оно касается положения о Министерстве архитектуры и строительства и имеет скорее организационный, а не прикладной характер для собственников квартир.

2. Главное изменение: перечень перепланировок стал намного уже

По старому №384 перечень работ, относимых к переустройству и перепланировке, был широким. В него попадали многие инженерные системы: водоснабжение, канализация, отопление, газ, электроснабжение, вентиляция, сантехническое оборудование, полотенцесушители, отопительные приборы, изменение конструкции пола, изоляция, перегородки, проемы и несущие конструкции.

В новом №164 перечень стал значительно уже. К переустройству и перепланировке теперь относятся только следующие виды работ:

1. замена или перенос систем газоснабжения и центрального отопления;
2. устройство гидроизоляции, пароизоляции и звукоизоляции;
3. изменение площади или количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет перегородок;
4. изменение площади или количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет перегородок;
5. устройство или увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Это очень важное изменение для практики. Многие работы, которые раньше автоматически воспринимались как перепланировка, теперь надо сначала квалифицировать: относятся ли они к перечню №164 или регулируются иными требованиями.

1. Согласование перепланировки — 450 руб

3. Что фактически выпало из привычного перечня

По сравнению со старым №384 из основного перепланировочного перечня исчезли:

• горячее и холодное водоснабжение как самостоятельная категория;
• канализация и водоотведение как самостоятельная категория;
• электроснабжение;
• вентиляция;
• мусороудаление;
• газоудаление;
• санитарно-техническое оборудование;
• отопительное оборудование и отопительные приборы как отдельная широкая формулировка;
• перенос полотенцесушителя;
• теплоизоляция;
• изменение конструкции пола;
• изменения в несущих конструкциях.

Это не означает, что теперь все эти работы можно выполнять без правил. Например, вмешательство в инженерные системы дома, фасад, несущие конструкции или общедомовое имущество может регулироваться другими нормами, требованиями обслуживающих организаций, строительными правилами, проектными ограничениями и требованиями безопасности.

Но с точки зрения именно процедуры перепланировки по №164 эти работы больше не всегда попадают в старую универсальную схему “разрешение — проект — подрядчик — технадзор — БТИ”.

4. Проект теперь нужен не во всех случаях

Одно из самых заметных изменений — сокращение случаев, когда требуется проектная документация.

По старому №384 проект требовался для большого количества работ: инженерные системы, отопление, газ, электрика, канализация, вентиляция, перенос полотенцесушителя, устройство изоляции, изменение конструкции пола, изменения в несущих конструкциях и другие технически значимые работы.

По новому №164 проект и технические условия прямо требуются только для замены или переноса систем газоснабжения и центрального отопления.

Без проекта, но с согласованием, проходят:

• устройство гидро-, паро- и звукоизоляции;
• изменение площади или количества комнат и подсобных помещений за счет перегородок;
• изменение площади или количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет перегородок;
• устройство или увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Практически это значит: многие типовые перепланировки, которые раньше продавались и оформлялись как проектные, после 8 июля 2026 года могут идти по более простой процедуре — через согласование без разработки проекта.

1. Проект для перепланировки — 350 руб
   

5. Что меняется по санузлам

Для квартир это один из самых частых кейсов: объединение ванной и туалета, расширение санузла, изменение перегородок, устройство гидроизоляции.

По новому порядку такие работы чаще всего будут относиться к согласованию без проекта, если в них нет газа, центрального отопления, несущих конструкций и иных обстоятельств, которые выводят объект в отдельную техническую процедуру.

Например, если собственник объединяет ванную и туалет за счет демонтажа ненесущей перегородки и выполняет гидроизоляцию, логика по №164 становится проще: это согласуемые работы, но проект в общем случае не является обязательным.

При этом технические требования не отменяются. Гидроизоляция должна быть выполнена правильно. Работы не должны ухудшать условия эксплуатации помещения и дома. Если в составе работ есть скрытые работы, их нужно корректно подтверждать. Если выполненные изменения нарушают технические нормы, они не должны приниматься до устранения замечаний.

6. Что с батареями и центральным отоплением

Центральное отопление остается одной из самых чувствительных зон.

По №164 замена или перенос систем центрального отопления относится к работам, для которых требуется:

• согласование;
• получение технических условий;
• разработка проекта.

Это значит, что перенос радиатора, изменение схемы подключения, вмешательство в стояк или изменение параметров системы отопления нельзя рассматривать как обычный ремонт.

Если речь идет о простой бытовой замене радиатора без изменения системы, нужно разбирать фактический состав работ. Но если затрагивается система центрального отопления как инженерная система дома, это проектная история.

Главный риск здесь — не внешний вид батареи, а влияние на общедомовую систему: циркуляцию, стояк, тепловой баланс, рабочее давление и безопасность эксплуатации.

1. Замена батарей отопления — 650 руб

7. Что с проемами

По новому №164 в обычную процедуру перепланировки входят только проемы в ненесущих стенах и перегородках.

Это принципиально. В старом №384 изменения в несущих конструкциях прямо находились в проектной перепланировочной логике. В новом перечне №164 несущие конструкции как стандартный вид перепланировки отсутствуют.

Практический вывод: проем в ненесущей стене — это согласование без проекта по процедуре перепланировки. Проем в несущей стене — не типовой кейс перепланировки по новому упрощенному порядку. Его нужно рассматривать отдельно: с технической оценкой, конструктивным расчетом, возможной иной процедурой и индивидуальным набором документов.

Для консультаций это важно формулировать аккуратно: “проемы в ненесущих стенах согласовываются по процедуре перепланировки; проемы в несущих стенах требуют отдельной технической оценки”.

8. Что с окнами, дверями, балконами и фасадами

№164 отдельно регулирует вопросы, которые раньше часто смешивали с перепланировкой.

Остекление балконов и лоджий не является переустройством или перепланировкой. Но оно выполняется с учетом утвержденных вариантов остекления. Такие варианты должны быть размещены в доступных местах и на официальных сайтах местных органов.

Для домов на главных улицах и площадях замена окон, дверей и остекление балконов также не являются перепланировкой, но должны выполняться с сохранением конфигурации и цвета существующих заполнений и остекления.

Для зданий, относящихся к историко-культурным ценностям, дополнительно учитываются согласованные варианты и требования Министерства культуры.

Иными словами: фасадные работы могут не быть перепланировкой, но это не значит, что они свободны от правил.

9. Как теперь выглядит получение разрешения

Базовый порядок сохраняется.

Инициатор подает заявление, прикладывает необходимые документы, предоставляет доступ в помещение для осмотра. По результатам осмотра составляется акт технического осмотра. После этого местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение о согласовании либо об отказе.

Срок принятия решения — не позднее одного месяца со дня подачи заявления.

В новом порядке при осмотре могут участвовать не только представители обслуживающей организации и местного органа, но также энерго- и газоснабжающие организации. Это логично, потому что газ и центральное отопление остаются ключевыми проектными случаями.

Для граждан состав документов определяется через административную процедуру. Для юридических лиц и ИП новый порядок отдельно перечисляет заявление, технический паспорт при его наличии, план-схему или описание работ, согласия собственника и сособственников, а также другие документы в зависимости от ситуации.

10. Основания для отказа

Новый порядок не делает согласование автоматическим. Отказать могут, если:

• представлены недостоверные документы;
• работы запрещены положением;
• в результате работ возникает угроза обрушения конструкций;
• работы противоречат требованиям безопасности и техническим нормативам.

Логика прежняя: если перепланировка опасна для дома, нарушает инженерные системы или ухудшает эксплуатационные параметры, она не должна быть согласована.

Это особенно важно для уже выполненных работ. Если собственник сделал изменения самовольно, но они технически недопустимы, процедура “амнистии” не поможет.

11. Как можно выполнять работы

По новому №164 работы могут выполняться самим инициатором либо с привлечением подрядчика, основным видом деятельности которого является строительная деятельность.

Это выглядит мягче, чем прежняя практическая схема, где по многим видам работ большое значение имели подрядчик, технадзор и акты. Но это не значит, что ответственные работы можно выполнять без контроля.

Если есть скрытые работы, гидроизоляция, инженерные узлы, отопление, газ или другие технически значимые этапы, собственнику все равно важно иметь подтверждение качества и соответствия требованиям.

Также сохраняются ограничения по производству ремонтных работ:

• шумные и вибрационные работы нельзя выполнять в выходные и праздничные дни;
• в рабочие дни такие работы нельзя начинать раньше 9:00 и заканчивать позже 19:00;
• нельзя захламлять проходы, лестницы, коридоры и запасные выходы;
• нельзя использовать пассажирские лифты для строительных материалов и отходов без упаковки.

1. Услуги подрядчика: договор, акт на скрытые работы — 250 руб

12. Приемка работ стала проще

По старому порядку комплект документов на приемку мог быть довольно тяжелым: разрешение, проект, план-схема, договор подряда, договор технадзора, акты на скрытые работы, ведомость технических характеристик и другие документы по ситуации.

По новому №164 на приемке предъявляются:

• проект, если он предусмотрен;
• акты на скрытые работы, если они предусмотрены;
• ведомость технических характеристик, если она требуется.

При этом ведомость технических характеристик не требуется для некоторых видов работ, например для замены или переноса систем газоснабжения и центрального отопления, а также для устройства гидро-, паро- и звукоизоляции.

Не всякая согласованная работа теперь автоматически означает необходимость новой ведомости и нового технического паспорта.

1. Технадзор с аттестацией — 200 руб

13. Когда нужен новый технический паспорт

Новый технический паспорт и регистрационные действия нужны не всегда, а только тогда, когда в результате работ меняются характеристики недвижимости, которые подлежат отражению в документах.

Если работы не меняют площадь, количество помещений или иные регистрируемые характеристики, необходимость в новом техпаспорте может отсутствовать.

Это важно: согласование перепланировки, приемка работ и получение нового техпаспорта — не всегда один и тот же обязательный маршрут.

14. Что такое “амнистия” перепланировок

Термин “амнистия” — бытовой. В документах речь идет о самовольных переустройстве и перепланировке.

Самовольные работы по-прежнему запрещены. Новый порядок не разрешает сначала ломать, а потом оформлять как получится.

Но если работы уже выполнены без разрешения, их можно согласовать задним числом. Для этого нужно подтвердить два ключевых обстоятельства:

1. выполненные работы не влияют на безопасность эксплуатируемого здания;
2. работы выполнены в соответствии с техническими нормативными правовыми актами.

Подтверждается это техническим заключением.

Иначе говоря, “амнистия” — это не прощение любых нарушений, а процедура легализации технически допустимых самовольных изменений.

15. Что меняется в процедуре легализации самовольных работ

В новом №164 техническое заключение по самовольной перепланировке увязано с ведомостью технических характеристик на изолированное помещение.

Практически это означает: для большинства самовольных перепланировок сначала потребуется получить ведомость технических характеристик, затем выполнить обследование и подготовить техническое заключение, а уже после этого подавать документы на согласование самовольных работ.

Но ведомость не требуется, если самовольные работы относятся к замене или переносу систем газоснабжения, центрального отопления либо к устройству гидро-, паро- и звукоизоляции.

Еще одно отличие: техническое заключение теперь должно выполняться юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющими право на соответствующий вид деятельности. Старое упоминание физического лица как отдельного варианта из процедуры уходит.

1. Самовольная перепланировка — 450 руб

16. Алгоритм узаконивания самовольной перепланировки после 8 июля 2026

Практический порядок выглядит так:

1. Определить, относится ли выполненная работа к переустройству или перепланировке по №164.
2. Проверить, нет ли прямых запретов и технических рисков.
3. Определить, нужна ли ведомость технических характеристик.
4. Получить техническое заключение о безопасности и соответствии работ нормативам.
5. Подать заявление и документы в местный орган.
6. Дождаться решения о согласовании или отказе.
7. При положительном решении пройти дальнейшее оформление, оплатить штраф.

Если работы опасны, нарушают нормы или не могут быть подтверждены техническим заключением, их не согласуют.

1. Узаконить перепланировку — 450 руб

17. Что это значит для типовых случаев

18. Краткая таблица изменений

Итог

С 8 июля 2026 года порядок перепланировок становится более точечным. Старое постановление №384 заменяется новым №164, а вместе с этим меняется логика квалификации работ.

Главные изменения такие: перечень перепланировок сужается, проект требуется не всегда, санузлы и ненесущие перегородки часто переходят в согласование без проекта, газ и центральное отопление остаются проектными случаями, а проемы в несущих стенах требуют отдельной технической оценки.

“Амнистия” самовольных перепланировок не означает автоматическое узаконивание. Уже выполненные работы можно согласовать только тогда, когда они безопасны, соответствуют техническим нормам и подтверждены техническим заключением. Если работы недопустимы, опасны или нарушают требования, их придется устранять.

Главный практический вывод для собственника: перед ремонтом или узакониванием нужно сначала правильно определить, к какой категории относится работа. От этого зависит весь маршрут: нужно ли разрешение, нужен ли проект, нужна ли ведомость, нужна ли приемка и потребуется ли новый технический паспорт.