Перепланировка квартиры в Минске

Что считается перепланировкой?

Перепланировка – это любое изменение конфигурации квартиры, которое требует внесения поправок в технический паспорт помещения. Проще говоря, если ваши ремонтные работы отражаются на поэтажном плане жилья, их нужно узаконить. Вот наиболее распространенные примеры, всегда требующие согласования:

• Перегородки и комнаты: демонтаж или возведение внутренних стен, объединение и разделение комнат – все, что меняет площадь и количество помещений.
• Проемы в стенах: пробивка новых дверных или арочных проемов, даже если стена не несущая.
• Инженерные коммуникации: перенос газовой плиты или замена ее на электрическую, установка и перенос радиаторов отопления – такие работы затрагивают системы газо- и теплоснабжения.
• Гидро- и шумоизоляция: устройство дополнительной гидро-, тепло- или звукоизоляции пола и стен (например, при объединении санузлов или укладке теплого пола).
• Назначение помещений: изменение использования комнаты, например превращение кладовки в санузел или перенос кухни в жилую комнату.

Даже некоторые работы вне квартиры формально требуют разрешения. Например, установка внешнего блока кондиционера на фасаде или спутниковой антенны должна согласовываться с городскими инстанциями.

Зачем нужно согласовывать перепланировку?

Согласование перепланировки обязательно по закону – требования закреплены постановлением правительства №384 от 16.05.2013 и пунктом 16 Правил пользования жилыми помещениями. Проще говоря, самовольная перепланировка запрещена, и несоблюдение этих правил влечет ответственность.

Сейчас при сделках купли-продажи содержание техпаспорта специально не проверяется, и формально продать жилье с перепланировкой можно. Но «подводные камни» обнаруживаются позже – например, новый владелец не сможет зарегистрировать измененную квартиру, не приведя документы в порядок. Или наоборот – купив квартиру с неузаконенной перепланировкой, новый собственник узнает о нарушениях и вынужден их устранять за свой счет (с уплатой штрафа).

Этапы перепланировки

С учетом актуальных регламентов 2026 года, сроки административных процедур составляют около 1 месяца на начальное разрешение и еще 1 месяц на ввод объекта в эксплуатацию.

1. Получение разрешения от районной администрации — собираете необходимые документы и подаете заявление в администрацию своего района (через службу «одно окно»). Перечень стандартный: паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру, копия технического паспорта, выписка из лицевого счета, согласие всех совершеннолетних жильцов, нотариальное разрешение от банка или залогодержателя (если квартира в кредите или залоге).

   Также обязательны два документа: план-схема перепланировки и акт обследования квартиры от обслуживающей организации.

   План-схему вы можете набросать сами – достаточно взять копию поэтажного плана из техпаспорта и ручкой отметить на нем, что хотите убрать или добавить. Это своего рода черновик проекта: красным крестиком помечаются сносимые перегородки, зеленым – возводимые, указываются новые проемы и т.д.

   С этой схемой сотрудник ЖЭС или товарищества собственников должен осмотреть вашу квартиру и выдать акт технического осмотра, подтверждающий текущее состояние (что вы ничего не переделали заранее).

   Далее весь пакет документов направляется через «одно окно» в райисполком. На месте (в исполкоме) заполняется заявление, процедура получения разрешения длится до 1 месяца. По ее итогам вы получаете выписку из решения райисполкома.

   Разрешение содержит перечень допустимых работ и укажет, требуется ли разработка проекта или достаточно план-схемы.

2. Разработка проекта перепланировки (при необходимости). Проект нужен, когда изменения затрагивают сложные узлы: например, вы планируете прорезать проем в несущей стене, расширяете санузел или затрагиваете вентиляцию. В этом случае самостоятельно проект не выполнить – закон обязывает привлекать лицензированную проектную организацию.

   Важный момент: готовый проект нужно согласовать в администрации. Его подают через «одно окно», и в течение 15 дней районный архитектор проверяет соответствие нормам и ставит штамп согласования на проекте.

   Если же проектирование не требовалось (исполком разрешил работы "по эскизу"), то второй этап пропускается, что значительно экономит время.

3. Выполнение ремонтных работ. Получив эти разрешения, можно приступать непосредственно к перепланировке. Некоторые работы вы вправе сделать сами. Например, возведение простых межкомнатных перегородок допустимо выполнить без привлечения подрядчика.

   Ряд задач должны выполнять только специализированные организации с допуском (аттестатом). К таким работам относятся: устройство гидроизоляции в санузле, шумоизоляции, усиление проемов в несущих стенах, перенос батарей отопления, перенос газового оборудования —необходимо заключить договор строительного подряда с лицензированной фирмой.

   Кроме того, закон требует строительный контроль (технадзор) за перепланировкой. Технадзор – это аттестованный специалист, который будет проверять качество и соответствие работ проекту. Он же подпишет акты скрытых работ, без которых перепланировку не примут.

4. Приемка и оформление документов. Нужно собрать пакет документов и снова обратиться в «одно окно» исполкома. Что входит в пакет: акт ввода, подписанный всеми членами приемочной комиссии (вы, технадзор, подрядчик, эксплуатирующая организация и др.); техпаспорт квартиры с ведомостью технических характеристик (документ, который делает инженер БТИ после обмера квартиры уже с новой планировкой); согласованный проект перепланировки (если он делался); договоры с подрядчиком и технадзором; акты скрытых работ; копии квитанций об утилизации строительного мусора. Срок рассмотрения – до 1 месяца.

   По итогам вы получаете финальную выписку решения администрации об утверждении перепланировки (вводе объекта в эксплуатацию).

5. Осталось только забрать в БТИ новый технический паспорт и при необходимости обновленное свидетельство о государственной регистрации.

Особенности перепланировки в новостройках

В новостройках часто возникают идеи перепланировки: квартиры продаются в черновой отделке, и у владельцев есть шанс «с нуля» спроектировать пространство под себя. Застройщики некоторых крупных жилых комплексов даже помогают в этом. Например, в минском квартале «Минск-Мир» управляющая организация напрямую оказывает жильцам услугу по получению разрешения на перепланировку еще на этапе заселения.

Даже если вы получили ключи и видите перед собой пустую бетонную коробку без отделки, план квартиры уже зафиксирован в проектной документации здания и техпаспорте. Любое отклонение от этого плана нужно узаконить. Более того, в новых монолитных домах часто есть несущие пилоны и стены, которые трогать категорически нельзя, как бы ни хотелось изменить конфигурацию комнат. Скажем, объединить лоджию с комнатой в новостройке так же запрещено, как и в хрущевке – вне зависимости от возраста дома это нарушает теплоизоляцию всего здания.

Лучшее решение для владельца жилья в новостройке – планировать перепланировку заранее. Уже на этапе получения ключей оцените, что хотите изменить, и подайте документы на разрешение. Пока вы делаете черновой ремонт, пройдет месяц-другой и все согласования будут на руках.

Важные нюансы и ограничения

При планировании перепланировки помните о строительных нормах. Существует ряд сценариев, которые в принципе нельзя согласовать в Минске. Перечислим основные табу:

• Присоединение балкона или лоджии к квартире. Снести балконный блок и расширить комнату за счет лоджии нельзя – это прямо запрещено нормами с 2013 года. Причина: отопительная система дома не рассчитана на обогрев дополнительной площади, и утепление лоджии проблему не решает. Более того, нельзя переносить радиаторы отопления на балкон – вы рискуете оставить без тепла соседей. Максимум, что допустимо – сделать проем шире, заменив часть стены под окном на французское остекление.
• Объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты. По требованиям «Мингаза» кухня с газовым оборудованием обязательно должна отделяться дверью от жилых помещений. Если убрать стену между газовой кухней и комнатой, проект никогда не согласуют – сначала придется либо вернуть перегородку, либо отказаться от газа в пользу электроплиты (что требует отдельного проекта по электросетям).
• Двери из санузла в кухню или комнату. Расширение санузла. В квартирах санузел (ванная/туалет) должен граничить с нежилыми помещениями – коридором или кладовой. Запрещено делать вход в санузел напрямую из жилой комнаты (если санузел один на квартиру). Нельзя также устраивать дверной проем из санузла на кухню – это нарушение санитарных норм. Еще одно ограничение касается размеров: расширить ванную за счет жилой комнаты можно не более чем на 25% от исходной площади санузла. Если вам хочется большую ванную, можно «отъесть» часть коридора, но за счет спальни или гостиной существенно увеличить «мокрую зону» не дадут.
• Комната без окна. Делить одну большую комнату на две маленькие, если в одной из них не будет окна, запрещено. По строительным нормам РБ каждая жилая комната должна иметь естественное освещение и приточную вентиляцию. Даже если предусмотреть внутреннее окошко или прозрачную перегородку – помещение без прямого окна можно оформить только как кладовку или гардеробную, но не как жилую комнату. Так что популярная идея сделать из однокомнатной квартиры «двушку» путем разделения единственной комнаты вряд ли осуществима.
• Демонтаж вентиляционных каналов. В погоне за лишними квадратами некоторые жильцы срезают выступающую шахту вентиляции на кухне (венткороб). Делать этого нельзя – убрав свой «короб», вы нарушаете вентиляцию и у соседей, что опасно для жизни (угроза скопления газа, угарного газа и пр.). Согласовать такую перепланировку невозможно, единственный выход – восстанавливать вентиляционный канал.

Конечно, это не полный список ограничений – нюансов много. Опытный проектировщик всегда проверит ваши идеи на соответствие СНБ (строительным нормам), прежде чем подавать документы. Если какая-то задумка противоречит правилам, лучше сразу найти альтернативное решение.