Перепланировка квартиры в Минске

Сегодня перепланировка квартир в Минске стала особенно актуальна – за последние годы спрос на узаконивание таких изменений значительно возрос. Однако прежде чем браться за кувалду, важно знать официальные требования.

Ниже расскажем, что считается перепланировкой, зачем ее согласовывать, и пройдем по шагам весь процесс оформления с учетом актуальных правил на 2025 год.

Перепланировка квартиры – задача непростая, но при правильном подходе вполне решаемая. Вы заранее узнаете, какие изменения допустимы, подготовите все документы и получите официальное разрешение – тогда ремонт пойдет без лишних задержек и конфликтов с законом. 

По опыту можно сказать, что полный цикл согласования перепланировки занимает в среднем 1,5 месяца. Все зависит от сложности работ и вашей оперативности: небольшие изменения реально узаконить за месяц с небольшим, а более серьезные – за квартал. Зато результат того стоит: вы живете в квартире своей мечты и уверены, что дом по-прежнему надежен, а бумаги в порядке.

Если же времени разбираться в бумажных процедурах нет, стоит обратиться к профессионалам. В Минске наша организация, за разумную плату берет согласование перепланировки «под ключ». Эксперты помогут составить грамотную план-схему (с учетом норм, чтобы исключить отказ), соберут необходимые согласования, разработают проект и доведут дело до получения нового техпаспорта. Ваша задача сведется к минимуму – контролировать процесс ремонта и принимать готовую работу. Такой подход особенно ценен, если перепланировка сложная или у вас нет времени обходить инстанции.

В любом случае, теперь вы знаете все основные этапы и тонкости перепланировки квартиры в Минске. Не бойтесь улучшать свое жилье – нужно лишь сделать это правильно.

Что считается перепланировкой?

Перепланировка – это любое изменение конфигурации квартиры, которое требует внесения поправок в технический паспорт помещения. Проще говоря, если ваши ремонтные работы отражаются на поэтажном плане жилья, их нужно узаконить. К перепланировке относятся разные виды изменений. Вот наиболее распространенные примеры, всегда требующие согласования:

• Перегородки и комнаты: демонтаж или возведение внутренних стен, объединение и разделение комнат – все, что меняет площадь и количество помещений.
• Проемы в стенах: пробивка новых дверных или арочных проемов, даже если стена не несущая.
• Инженерные коммуникации: перенос газовой плиты или замена ее на электрическую, установка и перенос радиаторов отопления – такие работы затрагивают системы газо- и теплоснабжения.
• Гидро- и шумоизоляция: устройство дополнительной гидро-, тепло- или звукоизоляции пола и стен (например, при объединении санузлов или укладке теплого пола).
• Назначение помещений: изменение использования комнаты, например превращение кладовки в санузел или перенос кухни в жилую комнату.

Обратите внимание: даже некоторые работы вне квартиры формально требуют разрешения. Например, установка внешнего блока кондиционера на фасаде или спутниковой антенны должна согласовываться с городскими службами. Хотя кондиционер – это не перепланировка в чистом виде, разрешение на его монтаж на доме тоже необходимо получить.

Зачем нужно согласовывать перепланировку?

Согласование перепланировки обязательно по закону – требования закреплены постановлением правительства №384 от 16.05.2013 и пунктом 16 Правил пользования жилыми помещениями. Проще говоря, самовольная перепланировка запрещена, и несоблюдение этих правил влечет ответственность. Главное – дело даже не в бюрократии ради бюрократии: несогласованные изменения могут угрожать безопасности дома. Перенос стен или труб без проекта может ослабить конструкции, нарушить гидроизоляцию, ухудшить вентиляцию и тепло в здании. Поэтому государство требует убедиться, что ваша задумка не навредит ни вам, ни соседям.

Кроме вопросов безопасности, есть и практические причины узаконить все изменения. Если вы когда-нибудь решите продать или обменять квартиру, технический паспорт должен соответствовать фактической планировке. Сейчас при сделках купли-продажи содержание техпаспорта специально не проверяется, и формально продать жилье с перепланировкой можно. Но «подводные камни» обнаруживаются позже – например, новый владелец не сможет зарегистрировать перепланированную квартиру, не приведя документы в порядок. Бывает и обратная ситуация: купив квартиру с неузаконенной перепланировкой, новый собственник внезапно узнает о нарушениях и вынужден их устранять за свой счет, еще и уплатив штраф. 

Согласно КоАП РБ, за несогласованную перепланировку предусмотрены штрафы до 20 базовых величин (при изменениях, не затрагивающих несущие конструкции) и от 10 до 30 базовых – если перепланировка создала угрозу для несущих элементов. Причем уплатой штрафа дело не ограничится: все равно придется проходить процедуру узаконивания изменений или даже возвращать планировку в исходное состояние, если переработки нарушают нормы.

Таким образом, согласование перепланировки избавит вас от проблем в будущем. Вы сможете спокойно делать ремонт, зная, что все законно, а документы на жилье в полном порядке при любой проверке или сделке. Мало того, узаконенная перепланировка – это ваша же безопасность и комфорт: проект учитывает строительные нормы, а работы принимаются комиссией. 

Кстати, если перепланировка уже сделана без разрешения, не стоит затягивать с узакониванием. Ждать, что «никто не заметит», рискованно: соседи или сотрудники ЖКХ могут сообщить о изменениях. Лучше добровольно пройти процедуру – сейчас спрос на такую услугу растет, и специалисты помогают решить вопрос законно. Но оптимальный вариант – оформлять разрешения заранее, до начала ремонта. Тогда вы избежите штрафов, а главное – получите уверенность, что ваши планы возможны технически. Ведь некоторые идеи, увы, не согласуют никогда, и об этом стоит узнать до того, как сносить стены.

Этапы согласования перепланировки: инструкция

Процедура узаконивания перепланировки в Минске выглядит сложной только на первый взгляд. На самом деле она разбивается на несколько этапов. Ниже мы рассмотрим каждый из них – от первых эскизов до получения нового техпаспорта. С учетом актуальных регламентов 2025 года, сроки административных процедур составляют около 1 месяца на начальное разрешение и еще 1 месяц на ввод объекта в эксплуатацию, так что запаситесь терпением. Итак, приступим.

1. Получение разрешения от районной администрации. На первом этапе вы собираете необходимые документы и подаете заявление в администрацию своего района (через службу «одно окно»). Перечень бумаг стандартный: паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру, копия технического паспорта, выписка из лицевого счета, согласие всех совершеннолетних жильцов, нотариальное разрешение от банка или залогодержателя (если квартира в кредите или залоге) и др. 
2. Также обязательны два ключевых документа: во-первых, план-схема перепланировки, во-вторых, акт обследования квартиры от обслуживающей организации. План-схему вы можете набросать сами – достаточно взять копию поэтажного плана из техпаспорта и ручкой отметить на нем, что хотите убрать или добавить. Это своего рода черновой проект: красным крестиком помечаются сносимые перегородки, зеленым – возводимые, указываются новые проемы и т.д. 
3. С этой схемой сотрудник ЖЭУ или товарищества собственников должен осмотреть вашу квартиру и выдать акт технического осмотра, подтверждающий текущее состояние (что вы ничего не переделали заранее). Далее весь пакет направляется через «одно окно» в исполнительно-распорядительный орган – проще говоря, в райисполком. 
4. На месте заполняется заявление, к которому прикладываются все подготовленные документы. Административная процедура длится до 1 месяца. По ее итогам вы получаете выписку из решения райисполкома – разрешение на перепланировку. Это первый победный шаг! Разрешение содержит перечень допустимых работ и укажет, требуется ли разработка проекта или достаточно эскизного согласования.

На копии техпаспорта красными и условными обозначениями отмечены изменения: сносимые и возводимые перегородки, перенос дверного проема, установка новых радиаторов. Такая схема вместе с актом обследования подается в исполком. Если несущие конструкции не затрагиваются и все изменения вписываются в нормы, на основании этой схемы можно получить разрешение без полноценного проекта.

1. Разработка проекта перепланировки (при необходимости). Если ваше разрешение содержит требование подготовить проектную документацию, наступает самый технический этап. Проект нужен, когда изменения затрагивают сложные узлы: например, вы планируете прорезать проем в несущей стене, значительно расширяете санузел или затрагиваете вентиляцию. В этом случае самостоятельно проект не выполнить – закон обязывает привлекать лицензированную проектную организацию. Вам нужно обратиться в компанию, имеющую аттестат в области архитектурного проектирования (список аттестованных фирм есть в открытом реестре Белстройцентра). Инженеры сделают обмеры, расчеты и выпустят проект перепланировки с чертежами и пояснительной запиской. Важный момент: готовый проект нужно согласовать в администрации так же, как и первоначальную заявку. Его подают через «одно окно», и в течение 15 дней районная архитектура проверяет соответствие нормам и ставит штамп согласования на проекте. После этого можно вздохнуть спокойно – у вас на руках утвержденный проект, и ремонтным работам дан зеленый свет. Если же проектирование не требовалось (исполком разрешил работы "по эскизу"), то второй этап пропускается, что значительно экономит время.
2. Выполнение ремонтных работ. Получив все разрешения, можно приступать непосредственно к перепланировке. Здесь тоже есть свои нюансы. Некоторые работы вы вправе сделать сами хозяйственным способом, особенно если обладаете нужными навыками. Например, возведение простых межкомнатных перегородок допустимо выполнить без привлечения подрядчика. Однако ряд задач должны выполнять только специализированные организации с допуском (аттестатом). К таким работам относятся: устройство гидроизоляции в санузле, шумоизоляции, усиление проемов в несущих стенах, перенос батарей отопления, перенос газового оборудования, изменение электрического щита и прочее. То есть все, что влияет на общедомовые системы или надежность конструкций, доверяем профессионалам. Соответственно, если ваш проект предусматривал такие изменения, придется заключить договор строительного подряда с лицензированной фирмой. Кроме того, закон требует строительный контроль (технадзор) за перепланировкой. Технадзор – это аттестованный специалист, который будет проверять качество и соответствие работ проекту. Он же подпишет необходимые акты скрытых работ (например, акт на устройство гидроизоляции под стяжкой, акт на монтаж усиления в проеме и т.д.), без которых перепланировку не примут. По окончании ремонта представитель технадзора вместе с вами и подрядчиком проведет приемку выполненных работ. Итогом третьего этапа становится подписанный акт о том, что все сделано согласно проекту и нормам.
3. Приемка и оформление документов. Завершающий этап – узаконить результаты перепланировки. Казалось бы, ремонт уже позади, но без официального ввода в эксплуатацию ваша новая планировка еще не считается легальной. Нужно собрать пакет документов и снова обратиться в «одно окно» администрации. Что входит в пакет: акт приемки выполненных работ, подписанный всеми членами приемочной комиссии (вы, представитель технадзора, подрядчик, эксплуатирующая организация и др.); технический паспорт квартиры с ведомостью технических характеристик (план БТИ «в красных линиях»); согласованный проект перепланировки (если он делался); договоры с подрядчиком и организацией технадзора; все акты скрытых работ; копии квитанций об утилизации строительного мусора. Особенно важна «ведомость в красных линиях» – это обновленный план квартиры, который составит БТИ после завершения работ. Для этого вы заказываете в БТИ обмеры квартиры, и техник наносит на план красным цветом новые стены, проемы, сантехприборы и т.п. Этот документ подтверждает, что перепланировка выполнена. Когда все бумаги готовы, подавайте их в исполком для утверждения акта приемки. Срок рассмотрения – до 1 месяца. По итогам вы получаете финальную выписку решения администрации об утверждении перепланировки (вводе объекта в эксплуатацию). 
4. Осталось только забрать в БТИ новый технический паспорт и при необходимости обновленное свидетельство о государственной регистрации собственности – в них уже будет отражена ваша новая, законная планировка.

Особенности перепланировки в новостройках

Многие считают, что если дом новый, только что сдан, то и перепланировку в нем можно делать проще. С одной стороны, в новостройках действительно часто возникают идеи перепланировки: квартиры продаются в черновой отделке, и у владельцев есть шанс «с нуля» спроектировать пространство под себя. Застройщики некоторых крупных жилых комплексов даже помогают в этом. Например, в минском квартале «Минск-Мир» управляющая организация напрямую оказывает жильцам услугу по получению разрешения на перепланировку еще на этапе заселения. Это удобно: профессионалы знают требования к дому и могут оперативно согласовать изменения.

Однако важно понимать, что правила перепланировки одинаковы для старых и новых домов. Даже если вы получили ключи и видите перед собой пустую бетонную коробку без отделки, план квартиры уже зафиксирован в проектной документации здания и техпаспорте. Любое отклонение от этого плана нужно узаконить. Более того, в новых монолитных домах часто есть несущие пилоны и стены, которые трогать категорически нельзя, как бы ни хотелось изменить конфигурацию комнат. Скажем, объединить лоджию с комнатой в новостройке так же запрещено, как и в хрущевке – вне зависимости от возраста дома это нарушает теплоизоляцию всего здания. Поэтому не поддавайтесь соблазну начать перепланировку сразу после покупки квартиры, думая, что «раз дом новый, никто не заметит». Во-первых, заметят соседи и представители ЖКХ – в новых домах первые годы регулярно приходят техники для учета, осмотров, устранения недочетов. Во-вторых, при попытке продать такую квартиру всплывут несоответствия, и вам все равно придется бегать по инстанциям.

Лучшее решение для владельца жилья в новостройке – планировать перепланировку заранее. Уже на этапе получения ключей оцените, что хотите изменить, и подайте документы на разрешение. Пока вы делаете черновой ремонт, пройдет месяц-другой и все согласования будут на руках. Кстати, преимущество новостроек в том, что ремонт тут начинается с чистого листа – не нужно демонтировать старые отделки, переносить мебель и т.д. Это значит, что и согласованную перепланировку реализовать проще и быстрее. Многие работы (возведение новых перегородок, объединение санузлов) можно выполнить до окончательной отделки, что экономит время и деньги. Главное – параллельно следить за формальной стороной вопроса. В результате вы въедете уже в полностью подготовленную квартиру, где красиво и законно.

Важные нюансы и ограничения

При планировании перепланировки помните о строительных нормах, которые могут скорректировать ваши мечты. Существует ряд перепланировок, которые в принципе нельзя согласовать в Минске – их запрещают СНиПы, технические регламенты и правила безопасности. Перечислим основные табу, чтобы вы знали, чего делать не стоит:

• Присоединение балкона или лоджии к квартире. Снести балконный блок и расширить комнату за счет лоджии нельзя – это прямо запрещено нормами с 2013 года. Причина: отопительная система дома не рассчитана на обогрев дополнительной площади, и утепление лоджии проблему не решает. Более того, нельзя переносить радиаторы отопления на балкон – вы рискуете оставить без тепла соседей. Максимум, что допустимо – сделать проем шире, заменив часть стены под окном на французское остекление, но такую перепланировку еще нужно обосновать расчетами и получить отдельное заключение экспертов. В общем, балкон должен оставаться обособленным пространством.
• Объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты. Мечта о студии в доме с газом, увы, неосуществима. По требованиям «Мингаза» кухня с газовым оборудованием обязательно должна отделяться дверью от жилых помещений. Если убрать стену между газовой кухней и комнатой, проект никогда не согласуют – сначала придется либо вернуть перегородку, либо отказаться от газа в пользу электроплиты (что требует отдельного проекта по электросетям). В современных новостройках на стадии строительства застройщики иногда оформляют кухню как «жилую с кухонным оборудованием» (то есть изначально без газа) – только в таком случае объединение с гостиной возможно. В остальных случаях – нет.
• Двери из санузла в кухню или комнату. Расширение санузла. В квартирах санузел (ванная/туалет) должен граничить с нежилыми помещениями – коридором или кладовой. Запрещено делать вход в санузел напрямую из жилой комнаты (если санузел один на квартиру). Нельзя также устраивать дверной проем из санузла на кухню – это нарушение санитарных норм. Еще одно ограничение касается размеров: расширить ванную за счет жилой комнаты можно не более чем на 25% от исходной площади санузла. Если вам хочется большую ванную, можно «отъесть» часть коридора, но за счет спальни или гостиной существенно увеличить «мокрую зону» не дадут.
• Комната без окна. Делить одну большую комнату на две маленькие, если в одной из них не будет окна, запрещено. По белорусским нормам каждая жилая комната должна иметь естественное освещение и приточную вентиляцию. Даже если предусмотреть внутреннее окошко или прозрачную перегородку – помещение без прямого окна можно оформить только как кладовку или гардеробную, но не как жилую комнату. Так что популярная идея сделать из однокомнатной квартиры «двушку» путем разделения единственной комнаты вряд ли осуществима.
• Демонтаж вентиляционных каналов. В погоне за лишними квадратами некоторые жильцы срезают выступающую шахту вентиляции на кухне (венткороб). Делать этого нельзя – убрав свой «короб», вы нарушаете вентиляцию и у соседей, что опасно для жизни (угроза скопления газа, угарного газа и пр.). Согласовать такую перепланировку невозможно, единственный выход – восстанавливать вентиляционный канал. Поэтому при ремонте обходите стороной вентиляционные шахты: их разрешено лишь обшивать коробом или использовать как часть встроенного шкафа, но не удалять.

Конечно, это не полный список ограничений – нюансов много. Опытный проектировщик всегда проверит ваши идеи на соответствие СНБ (строительным нормам), прежде чем подавать документы. Если какая-то задумка противоречит правилам, лучше сразу найти альтернативное решение. 

Помните: несогласуемые изменения придется убрать, как бы они ни улучшали планировку, иначе вашу перепланировку не узаконят. Так что безопаснее заранее исключить варианты, которые попадут под запрет, чем потом заново делать ремонт.