ыва

Варианты перепланировок квартиры: 20 сценариев, требования, этапы согласования и документы

Введение. Перепланировка квартиры в Минске требует строгого соблюдения законодательства Республики Беларусь. Любые изменения в конфигурации помещений или инженерных систем необходимо предварительно согласовать с местными органами власти. Основные нормы содержатся в Жилищном кодексе РБ и подзаконных актах – прежде всего, в Постановлении Совета Министров № 384 от 16.05.2013 (с последующими изменениями). Этот документ определяет условия и порядок переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, включая перечень работ, подлежащих обязательному согласованию, и перечень запрещённых изменений. Кроме того, Указ Президента № 311 от 06.09.2022 значительно упростил административные процедуры, отменив государственную пошлину за разрешение на перепланировку и узаконивание самовольных изменений. Невыполнение установленных требований может повлечь серьёзные последствия: владельцу грозит штраф до 30 базовых величин, а при затрагивании несущих конструкций – до 50 базовых величин. Также придётся либо вернуть планировку в исходное состояние, либо пройти процедуру официального согласования в принудительном порядке.

Ниже представлен подробный алгоритм согласования перепланировки и детальное описание 20 типовых сценариев перепланировок – от объединения санузла до переноса кухни и других распространённых решений. Для каждого сценария указаны необходимые разрешения, документы, этапы проведения и важные ограничения по нормам. Информация основана на актуальных нормах (приоритет – Постановление № 384, Жилищный кодекс РБ, Указ № 311) и призвана помочь собственнику выполнить перепланировку законно и безопасно. Помните: выполнение работ без согласования недопустимо – это может нарушить права соседей и безопасность здания, что чревато не только штрафами, но и требованием восстановить прежнюю планировку.

Порядок согласования перепланировки: этапы, сроки, документы

Согласование перепланировки в Минске происходит по регламенту, утверждённому Постановлением № 384. Процедура включает несколько этапов. Ниже приведён пошаговый порядок действий с указанием примерных сроков и необходимых документов на каждом этапе:

1. Подготовка план-схемы перепланировки (эскиза). На копии технического паспорта квартиры собственник вручную наносит предполагаемые изменения – сносимые или возводимые перегородки, новые проёмы, перенос оборудования и т.д. Это простая схематичная планировка, которую можно выполнить самостоятельно (1–2 дня, бесплатно). При сложном проекте можно заказать эскиз у специалиста (ориентировочно 50–100 BYN). На данном этапе важно убедиться, что задуманные изменения принципиально допустимы по нормам (например, не затрагивают запрещённых элементов вроде вентиляционных шахт или несущих стен).
2. Обследование квартиры обслуживающей организацией. С подготовленной план-схемой необходимо обратиться в своё ЖЭУ/ЖЭС или товарищество собственников. Инженер жилищной организации проведёт осмотр квартиры на предмет текущей планировки и технического состояния конструкций и инженерных сетей. По результатам составляется акт технического осмотра жилищного помещения. В акте фиксируется, соответствует ли фактическая планировка данным техпаспорта, и отмечаются технические условия (например, состояние перекрытий, наличие гидроизоляции в санузле и т.п.). Осмотр и составление акта, как правило, занимают несколько дней и выполняются бесплатно (в рамках обслуживания дома).
3. Предварительное согласование в отделе архитектуры (при необходимости). Многие районные администрации Минска рекомендуют на этапе подготовки проконсультироваться с главным архитектором района. Специалист архитектурно-строительного отдела изучит вашу план-схему и подскажет, допустима ли такая перепланировка в принципе, и требуется ли разработка проекта. Например, для перепланировки с затрагиванием фасада или несущих конструкций может потребоваться особое разрешение. Во многих случаях архитектор сразу ставит визу согласования на план-схеме (если изменений немного и они не противоречат нормам). Эта консультация бесплатна и может занять 1–2 дня, но она не обязательна – при небольших перепланировках этап можно пропустить.
4. Подача заявления на разрешение перепланировки. Далее необходимо официально обратиться в районную администрацию (исполнительный комитет) по месту нахождения квартиры. Документы подаются через службу «одно окно». Пакет включает: заявление установленной формы, паспорт, технический паспорт квартиры, правоустанавливающий документ на квартиру, нотариально заверенные согласия всех совершеннолетних проживающих и совладельцев на перепланировку, согласие залогодержателя/банка (если квартира в залоге или ипотеке), акт осмотра из ЖЭС, план-схему или описание работ. Полный перечень документов закреплён законодательством. Важно: госпошлина за рассмотрение заявления отменена – ранее она составляла 0,5 базовой величины, но Указ № 311 освободил граждан от этой платы. На месте при подаче заявления сотрудник «одного окна» проверит пакет и зарегистрирует его. Срок рассмотрения – до 1 месяца со дня подачи. Решение выносится районным исполкомом в форме выписки из решения: либо разрешение на перепланировку, либо мотивированный отказ.
5. Разработка проекта перепланировки (при необходимости). Если в решении исполкома указано, что для данного вида работ требуется проект, следующий шаг – обратиться в лицензированную проектную организацию. Проектная документация обязательна, если перепланировка затрагивает несущие конструкции, системы газо-, водо-, теплоснабжения, или требует устройства гидро-/звукоизоляции. Например, при объединении санузла нужен проект узла новой гидроизоляции пола, при проёме в несущей стене – проект усиления отверстия. Проект разрабатывает архитектор/инженер с аттестатом соответствия Минстройархитектуры РБ. Стоимость зависит от сложности: типовой проект перепланировки (с изменением перегородок, гидроизоляцией санузла) стоит порядка 300–400 BYN (3–5 рабочих дней на выполнение). Проект переноса отопительных приборов или сложных конструктивных изменений может стоить 500–800 BYN. В проекте содержатся чертежи планировки «до и после», узлы конструкций, расчёты усилений, схемы инженерных коммуникаций – всё, что нужно для безопасного выполнения работ.
6. Согласование проекта. Готовый проект нужно утвердить в тех же инстанциях: в ЖЭС (обслуживающая организация) и в отделе архитектуры администрации района. Специалисты проверят, что проект соответствует исходным условиям и нормативам. На проекте ставятся подписи и печати согласования. Обычно это занимает несколько дней. После этого можно приступать непосредственно к ремонтно-строительным работам по проекту.
7. Выполнение строительно-монтажных работ. Перепланировка должна выполняться строго в соответствии с согласованным проектом (или план-схемой, если проект не требовался). Некоторые работы владелец вправе выполнить самостоятельно, однако ряд операций требуют привлечения аттестованного подрядчика. Например, работы по устройству гидроизоляции, монтажу и переносу радиаторов отопления, усилению проёмов в несущих стенах должны выполнять организации, имеющие соответствующие лицензии. С такой подрядной организацией заключается договор строительного подряда, а в ходе работ ведётся технический надзор. На скрытые работы (гидроизоляция, устройство усилений и т.п.) составляются акты освидетельствования, которые подписывает подрядчик, представитель технадзора и автор проекта. Сроки ремонта зависят от объёма изменений: снос одной перегородки – 1–2 дня, устройство проёма с усилением – несколько дней, комплексная перепланировка (с проектом) – несколько недель. Важно соблюдать технику безопасности, не перегружать конструкции, вывозить строительный мусор официально (например, через УП «Экорес»).
8. Обмер БТИ и ведомость технических характеристик. После завершения черновых работ (перегородки демонтированы/возведены, проёмы пробиты и усилены, сантехника и радиаторы перенесены и т.д.) необходимо вызвать техника БТИ для проведения обмеров фактической планировки. Обращаются в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (БТИ). Техник БТИ замерит все изменённые помещения и подготовит ведомость технических характеристик – документ, фиксирующий новую конфигурацию квартиры. Для заявки в БТИ понадобятся: паспорт, технический паспорт квартиры, разрешение исполкома на перепланировку, согласованный проект. Срок выполнения – около 1 недели (в зависимости от загруженности). Услуга платная (расценки зависят от площади квартиры, примерно 50–100 BYN за новую поэтажную планировку).
9. Приёмка выполненных работ в эксплуатацию. Теперь полученную от БТИ ведомость следует утвердить у заинтересованных служб и оформить акт приёмки. В ведомости отражены изменения площадей комнат, и её визируют: архитектурно-строительный отдел администрации, ЖЭС, иногда Мингаз или другие органы (если затрагивались их сети). Параллельно заполняется акт приёмки перепланированного помещения – его можно составить самостоятельно или получить бланк в ЖЭС. Приёмочная комиссия обычно включает представителя исполкома, ЖЭС, автора проекта и подрядчика. Акт приёмки подписывается всеми членами комиссии. Количество экземпляров – по числу сторон. На подписание и сбор всех печатей может уйти несколько дней. Затем в районную администрацию подаётся заявление о вводе объекта в эксплуатацию после перепланировки, к которому прилагаются: утверждённая ведомость тех. характеристик, подписанный акт приёмки, копия выписки из решения о разрешении перепланировки, экземпляр согласованного проекта, копии договоров и актов на скрытые работы от подрядчика с сертификатами, копия договора на технадзор с документами специалиста. Исполком рассматривает этот пакет до 1 месяца.
10. Получение итогового разрешения и новых документов. После проверки предоставленных документов исполком выдаёт решение (выписку) о принятии перепланировки и разрешении на государственную регистрацию внесённых изменений. С этой выпиской владелец обращается вновь в БТИ для оформления нового технического паспорта на квартиру с учётом перепланировки. Также при необходимости вносятся изменения в свидетельство о государственной регистрации недвижимости (если изменились характеристики объекта – например, общая площадь квартиры). БТИ на основании разрешения исполкома изготовит новый техпаспорт (срок 5–10 дней, платно – порядка 30–50 BYN в зависимости от срочности). Получив новый техпаспорт и обновленное свидетельство, собственник должен передать копии этих документов в расчётно-справочный центр и обслуживающую организацию (ЖЭС) для внесения изменений в базы данных по квартире. Это завершающий этап – перепланировка официально узаконена, все изменения отражены в документах и ЕГРН.

Примечание: Общая продолжительность согласования перепланировки «с нуля» составляет порядка 2,5–3 месяцев (включая ожидание решений исполкома) при условии, что требуется проект и полная процедура. При более простых изменениях (без проекта) сроки могут сократиться до ~1,5–2 месяцев. Указ № 311 (2022 г.) нацелен на ускорение админпроцедур, но пока стандартный регламент (до 1 месяца на рассмотрение каждого заявления) остаётся в силе. Финансовые затраты на узаконивание тоже варьируются: от минимальных (~200 BYN за услуги БТИ и мелкие сборы) до значительных (в сложных случаях совокупно 800–1500 BYN с учётом проекта, подрядчиков, технадзора и т.д.). Однако эти вложения несоизмеримо ниже потенциальных убытков от самовольной перепланировки, которую в дальнейшем всё равно придётся узаконивать либо демонтировать за свой счёт.

Типовые варианты перепланировки: 20 сценариев

1. Объединение санузла (ванна + туалет)

Суть изменения: Снос перегородки между ванной комнатой и туалетом с образованием одного совмещённого санузла. Часто также сопровождается закладкой одного из дверных проёмов в коридор (остаётся один вход в объединённый санузел) и, при необходимости, перестановкой сантехники внутри получившегося помещения.

Требования и ограничения: Объединение раздельного санузла в один – допустимый вид перепланировки, но требующий обязательного разрешения районной администрации и разработку проекта на устройство новой гидроизоляции пола. Дело в том, что при удалении перегородки увеличивается площадь «мокрой» зоны, и необходимо обеспечить надежную гидроизоляцию всего санузла. Проект должны выполнять специалисты, имеющие аттестат Минстройархитектуры РБ. Кроме того, нужно заранее продумать, как будут проложены коммуникации после объединения – например, не помешает ли существующий канализационный стояк или вентиляционная шахта расширению помещения. Как правило, стояк остается на прежнем месте, вокруг него формируют нишу или короб. Важное ограничение: нельзя расширять санузел за пределы первоначальных границ, если под ним находятся жилые комнаты соседей снизу. В нашем сценарии #1 границы, как правило, остаются прежними (мы только убираем внутреннюю перегородку между двумя сантехпомещениями). Поэтому норматив по перекрытиям не нарушается: объединённый санузел располагается ровно над санузлом нижней квартиры. Если же планируется чуть «захватить» часть коридора, смотрите сценарий 2 (это уже расширение санузла).

Этапы согласования: 1) Получить разрешение исполкома на перепланировку (подав документы, как описано выше). 2) Заказать проект перепланировки санузла – в нём будет отражён демонтаж перегородки и узел гидроизоляции нового единого помещения. Проект обычно обходится ~300–400 BYN и выполняется за 3–5 дней. 3) Утвердить проект в ЖЭС и архитектуре района. 4) Выполнить работы: демонтировать разделяющую стену, заделать один из дверных проёмов (как правило, выбирают более удобный – второй закладывают кирпичом или гипсокартоном), перенести при необходимости сантехприборы. Обязательно уложить новую гидроизоляцию на весь пол совмещённого санузла (например, обмазочную изоляцию с заходом на стены). Работы по гидроизоляции и демонтажу лучше поручить лицензированному подрядчику. Строительный мусор от разборки стены нужно вывезти на официальный полигон. 5) После ремонта – обмер БТИ, акт приёмки и оформление новых документов (общий порядок описан выше).

Сроки и стоимость: Получение разрешения – до 1 месяца; разработка проекта – ~1 неделя; ремонтные работы – 1–2 недели (включая время на плиточные работы, перенос труб и т.д.); приемка и оформление документов – ещё до 1 месяца. Итого ~2,5 месяца. По деньгам: проект ~350 BYN, материалы (гидроизоляция, трубы, отделка) ~500–800 BYN, работа подрядчиков ~300–500 BYN (зависит от объёма работ). Госпошлины за разрешение нет, услуги БТИ ~50 BYN.

Особые примечания: Объединение санузла повышает удобство, но уменьшает количество туалетных комнат. В нормативном плане нет запретов по числу санузлов – можно объединять даже единственные ванну и туалет в квартире. Однако в квартирах, где проживает более 2 человек, совмещённый санузел может создать очереди по утрам и другим неудобства (это скорее бытовой нюанс). С точки зрения закона главное – соблюсти технические требования. После перепланировки в техпаспорт вносятся изменения: два помещения (ванна и туалет) объединяются в одно с общей площадью. Назначение помещения будет обозначено как «санузел совмещённый».

2. Расширение санузла за счёт коридора или кладовки

Суть изменения: Увеличение площади ванной комнаты и/или туалета путём присоединения части смежного коридора, прихожей или встроенной кладовой. Например, когда хотят установить стиральную машину или душевую кабину, иногда расширяют санузел, «сдвигая» стену вглубь коридора.

Требования и ограничения: Расширение санузла считается перепланировкой, требующей разрешения и проекта, аналогично сценарию 1. Здесь также происходят изменения в гидроизоляции (новая часть пола коридора становится мокрой зоной) – значит, нужен проект на переустройство пола с гидроизоляцией. Ключевой норматив: запрещено располагать санузлы над жилыми комнатами и кухнями этажом ниже. Обычно санузлы многоэтажек проектируются друг над другом. Если вы расширяете ванную на часть коридора, важно убедиться, что под этим коридором у соседей внизу тоже нежилое пространство (коридор или кладовка). Расширять мокрую зону на площадь, которая находится над чужой жилой комнатой, нельзя либо крайне ограниченно (не более 25% площади санузла, при условии усиленной гидро- и шумоизоляции). Проще говоря, санузел можно увеличивать вглубь квартиры только в пределах зон, не являющихся жилыми у соседей снизу. Также нельзя трогать вентиляционные стояки: если на пути расширения находится вентшахта, её обходят – шахты сносить или переносить запрещено.

Этапы согласования: Процедура аналогична объединению санузла: официальное разрешение, проект, выполнение работ, ввод в эксплуатацию. Проект будет включать план демонтажа старой перегородки и возведения новой границы санузла, а также устройство гидроизоляции на расширенной площади пола. Возможны два варианта: (а) Перенос перегородки санузла – старая стена разбирается, новая ставится дальше по коридору. (б) Полное присоединение кладовки – перегородка между санузлом и кладовой сносится, а проём закладывается, объединяя пространство. Оба варианта меняют конфигурацию стен, что требует отражения в проекте. Получив проект, нужно согласовать его в архитектуре и ЖЭС. Далее – строительные работы: демонтаж существующей перегородки, устройство новой стены (из влагостойкого материала, обычно кирпич или пеноблок, толщиной не менее 10 см), переустройство пола на присоединяемой части (заливка стяжки с гидроизоляционным слоем). Важно обеспечить герметичность: гидроизоляцию делают по всей новой площади санузла, с нахлёстом на старую часть пола. Перенос коммуникаций: возможно, потребуется удлинить трубопровод водопровода/канализации на новую границу. Эти работы выполняются сантехником с последующим испытанием на герметичность.

Сроки и стоимость: Разрешение – 1 месяц, проект – ~1 неделя (стоимость ~350 BYN, т.к. включает гидроизоляцию пола), ремонт – 1–2 недели. Общие сроки около 2–3 месяцев. Затраты: помимо проекта, материалы (блоки для новой перегородки, гидроизоляция) ~200 BYN, работа ~300 BYN. В итоге расширение санузла «под ключ» может стоить ~800–1000 BYN.

Особые примечания: Расширяя санузел, не забудьте о следующих моментах: дверь – возможно, её придётся перенести (новый проём вкоридоре), старый проём заложить; электрика – розетки и выключатели из зоны бывшего коридора, попавшей в ванную, должны быть перенесены за пределы мокрой зоны (либо установить влагозащищённые, но обычно розетки в ванной нежелательны кроме специальной для стиралки). Также запрещено ухудшать вентиляцию: если в коридоре была вытяжная решётка, после расширения надо обеспечить, чтобы санузел по-прежнему имел рабочую вентиляцию соответствующего сечения. В результате перепланировки суммарная площадь квартиры не меняется, но изменится распределение: площадь санузла увеличится, а площадь коридора уменьшится. Это будет отражено в новом техпаспорте.

3. Перенос дверного проёма

Суть изменения: Изменение расположения входа в комнату или подсобное помещение. Например, хотят сместить дверной проём на стене, переместить его ближе к углу, либо вовсе перенести на другую стену комнаты. Часто делается для улучшения планировки – например, чтобы лучше расставить мебель.

Требования и ограничения: Перенос межкомнатного дверного проёма относится к изменениям конфигурации перегородок, что требует согласования с исполкомом. Тут есть два варианта: (a) стена, в которой переносят дверь, ненесущая (перегородка); (b) стена несущая (капитальная). Если перегородка не несёт нагрузку, то работы относительно простые, и разработка проекта обычно не требуется – достаточно разрешения и эскизной схемы. Достаточно указать в заявлении, что существующий проём закладывается, а новый делается в таком-то месте той же перегородки. Однако если стена капитальная, то создание в ней нового проёма – это уже затрагивание несущей конструкции, что требует проекта и расчёта усиления. Кроме того, просто заложить старый проём в несущей стене недостаточно – нужно убедиться, что это не повлияет на эвакуационные пути и освещённость помещения. Нельзя в результате переноса двери делать комнату неизолированной: каждый жилой покой должен иметь выход в коридор или другую общую зону, а не проходить через чужую комнату. Поэтому при переносе двери убедитесь, что после закладки старого проёма все помещения остаются доступными. Запрещено также устраивать новые двери на лестничную клетку или в другие места, выходящие за пределы квартиры, без особого согласования – это уже изменение в общем имуществе.

Этапы согласования: 1) Разрешение исполкома – подаётся план-схема с отмеченным старым проёмом (красным – на заделку) и новым (зелёным – на пробивку). 2) Если стена ненесущая, исполком обычно даёт разрешение без требования проекта. Если стена несущая – в решении будет условие предоставить проект. Тогда нужно заказать проект усиления проёма у конструкторской организации. В проекте рассчитывается перемычка или рама для нового отверстия (чаще всего – металлическая рама из швеллеров или уголков). Также может быть указана технология заделки старого проёма (например, кирпичная кладка вполкирпича, связанная со стеной). 3) Выполнить работы: аккуратно прорезать новый проём в нужном месте (алмазной резкой или выбивкой – с минимальными ударами, чтобы не повредить конструкции). До прорезки в несущей стене по проекту сначала монтируют усиливающую раму, или сразу после вырезки – рамку закрепляют анкерами. Эти работы должен делать квалифицированный подрядчик с допуском, особенно для несущих стен. Старый проём закладывают блоками/кирпичом и штукатурят, чтобы он не читался. 4) После завершения – обновить техпаспорт: теперь на плане старого отверстия нет, нарисовано новое. Процедура оформления: обмер БТИ, акт приёмки, как обычно.

Сроки и стоимость: В случае ненесущей перегородки – это упрощённая перепланировка: ~1 месяц на разрешение, и можно сразу работать (проекта нет, но надо соблюсти техусловия). Если несущая – + время на проект (5–7 дней) и согласование его, итого 2–3 месяца. Стоимость: если без проекта – минимальна (материалы для закладки ~100 BYN, работа ~200 BYN). Если нужен проект усиления – это ~300–400 BYN плюс изготовление/монтаж рамы ~200–300 BYN. Итог для несущего варианта может выйти 700–800 BYN.

Особые примечания: Новое положение двери должно соответствовать нормам: минимальное расстояние от дверного проёма до смежной стены – не менее 10 см (чтобы установить наличники), лучше 15–20 см. Нельзя переносить двери ближе 1 м к газовым приборам – например, на кухне с газплитой дверной проём по СН должен быть не менее 80 см шириной и должен обязательно закрываться дверью. При переносе двери на кухне убедитесь, что новое расположение позволяет установить дверь, особенно если это газифицированная кухня (см. сценарий 15). Также стоит обратить внимание на естественное освещение: если комната имела один источник света (окно) и единственную дверь, перенос двери не должен ухудшить инсоляцию смежных помещений. Обычно таких проблем не возникает. Перенос дверных проёмов – один из наиболее частых и относительно простых видов перепланировки, при условии что не затрагивается несущая стена.

4. Устройство проёма в несущей стене

Суть изменения: Пробивка нового отверстия (дверного или арочного проёма) в капитальной несущей стене, где его раньше не было. Например, захотели сделать дополнительный проход между комнатами, либо объединить помещения проёмом в несущей межквартирной стене (если квартира смежная, при объединении квартир), или просто арку в несущей поперечной стене.

Требования и ограничения: Врезка проёма в несущую стену – одна из самых сложных перепланировок. Это прямо затрагивает несущие конструкции здания, поэтому требуется разработка проекта и особое согласование. Согласно Постановлению № 384, любые изменения в несущих стенах допускаются только на основании проекта, выполненного специализированной организацией. Проект должен предусмотреть меры по усилению проёма (чтобы компенсировать вырезанную часть стены). Часто проект требует заключения о технической возможности – инженер обследует состояние стены (толщина, материал, есть ли трещины). В некоторых случаях (например, в домах исторической ценности или сложных конструкций) администрация может направить проект на экспертизу в РУП «Госстройэкспертиза». Но обычно достаточно согласования района. Запрещено делать проём, если это приведёт к ослаблению несущей способности здания больше допустимого. Проще говоря, некоторые несущие стены трогать нельзя вовсе (например, наружные стены панельных домов иногда не допускают проёмов сверх предусмотренных). Также нельзя полностью убирать несущую стену – только устройство ограниченного проёма разрешимо, с сохранением несущей перемычки/простенка по краям. Минимальные расстояния от проёма до углов стен и существующих проёмов регламентируются проектом дома (часто требуется оставлять не менее 0,6–1 м до капитального пересечения).

Этапы согласования: 1) Предварительно – консультация с архитектором района очень желательна. Он подскажет, возможен ли проём в данном конкретном месте. 2) Заказать проект на устройство проёма. Проект выполняет организация с лицензией на конструкции; в нём рассчитывается усиление: обычно стальной каркас – две металлические рамы с двух сторон стены, стянутые шпильками, либо бетонная рама (редко, т.к. мокро и тяжело). Выбор зависит от материала стены: в панельных домах – сварная металлическая рамка из швеллера, в кирпичных – может быть перемычка уголковая или тоже рамка. Проектировщик произведёт расчёт, чтобы прочность не снизилась. Стоимость проекта – от 400 BYN и выше (зависит от размеров проёма, толщины стены). 3) Получить разрешение исполкома на перепланировку – в заявлении указывается пробивка проёма (приложить эскиз или уже проект, если готов). Вероятно, исполком сначала даст разрешение на проектирование, а окончательное согласование – после предъявления проекта. 4) Согласование проекта в необходимых инстанциях (архитектура, при необходимости – автор проекта дома, МЧС если стена противопожарная и т.д.). 5) Выполнение работ: сначала укрепляются проёмы – над будущим проёмом пробиваются небольшие отверстия и вставляются балки (например, двутавры) для временного подпирания. Затем вырезается сам проём (алмазной резкой либо прорубкой). Далее немедленно монтируется постоянное усиление по проекту – рама или уголки. Все элементы закрепляются анкерными болтами, сварка выполняется квалифицированно. Если предусмотрено, заполняются швы раствором (распор между рамами). Работы пыльные и шумные, поэтому согласовываются с ЖЭС по времени (обычно в дневные часы по будням). 6) После монтажа усиления проём можно оставить открытым (под арку или переход) либо вставить в него дверную коробку. 7) Приёмка: Комиссия будет обращать особое внимание на качество усиления – лучше, чтобы автор проекта или инженер технадзора подписал акт, что работы выполнены по проекту. Далее стандартно – ведомость БТИ, акт и разрешение на ввод.

Сроки и стоимость: Согласование может занять дольше обычного – проектирование и согласования могут растянуться на 1,5–2 месяца, а затем месяц на решение, и ещё месяц на ввод. В сумме до 4 месяцев. Стоимость: проект ~500 BYN; изготовление и установка металлоконструкции ~500–700 BYN (зависит от размеров и веса стали); услуги алмазной резки ~300 BYN (вместо перфоратора – чтобы аккуратно вырезать). Итого проём в несущей стене может стоить 1000–1500 BYN. Это дорого и трудоёмко, поэтому делается обычно для существенных улучшений (например, объединение квартир или создание нового входа).

Особые примечания: Необходимо заручиться согласием соседей по совместной стене, если стена разделяет две квартиры (при объединении квартир). Обычно это оформляется как перепланировка двух квартир одновременно. Также следует учитывать пожарные нормы: некоторые несущие стены являются противопожарными преградами, и нарушение их целостности может требовать установки противопожарных дверей в новом проёме или других мер. Например, между квартирой и лестничной клеткой проём должен иметь огнестойкую дверь. Внутри одной квартиры эти требования смягчаются. После выполнения проёма может потребоваться обследование – некоторые районные архитекторы просят предъявить заключение о состоянии несущих конструкций после работ. Этот пункт лучше уточнить заранее. В целом, устройство проёма – ответственный процесс, и без профессионального подхода (проекта, строителей) его проводить нельзя. Но при грамотном исполнении можно безопасно получить новое пространство.

5. Закладка существующего дверного проёма

Суть изменения: Ликвидация (заделка) имеющегося дверного проёма в перегородке или стене. Проще говоря – убрать дверь и замуровать проём, превратив его в глухую стену. Например, в квартире могли быть две двери в комнату (из коридора и из гостиной) – одну решили заложить. Или хотят избавиться от дверного проёма, чтобы освободить стену под мебель.

Требования и ограничения: Закрытие (ликвидация) дверного проёма относится к перепланировке, ведь изменяется конфигурация помещений (количество входов). Требуется разрешение администрации. Однако, как правило, это несложный случай: если стена не несущая, то достаточно эскиза и согласования без проекта. Если стена несущая – заделка проёма тоже должна согласовываться, хотя с конструктивной точки зрения это не ослабляет, а напротив, усиливает стену. Но проект на заделку несущего проёма обычно не требуют (может потребоваться техническое заключение, подтверждающее возможность). Главные ограничения здесь связаны не со статикой, а с планировочным решением: нельзя, чтобы после закладки двери какое-либо помещение осталось без входа. То есть убедитесь, что комната или кладовка, к которой вёл проём, имеет другой вход. Если закладывается единственная дверь в комнату – это недопустимо (комната станет изолированной без входа). Допускается сначала сделать новый проём (см. сценарий 3), а старый затем заложить. Либо если помещение объединяется с другим – тогда дверь может быть не нужна. Также нежелательно закладывать вход на кухню, оборудованную газовой плитой: по нормам кухня с газом должна иметь дверь. Если в кухню было два входа (например, в некоторых планировках – из коридора и столовой), один можно убрать, но хотя бы один должен остаться и закрываться дверью.

Этапы согласования: 1) Подать заявление в исполком с план-схемой, где пометить проём к закладке. 2) Получить разрешение (обычно в этом случае администрация не возражает, так как несущая способность не страдает). 3) Выполнить работы: демонтировать дверную коробку, подготовить проём. Далее проём заполняется материалом – чаще всего кирпичной кладкой или пеноблоками по всей толщине. Если стена бетонная несущая – иногда используют конструктивный подход: например, тонкий проём можно заделать монолитным фрагментом (но это редко, обычно достаточно выложить вровень). Важно: материал закладки должен обеспечить звукоизоляцию не хуже, чем остальная стена. Например, гипсокартонное «зашивание» не равноценно кирпичной стене по звукоизоляции. Поэтому предпочтителен кирпич/блок + штукатурка. 4) После – стандартное оформление изменений: обновление плана БТИ (в нём удаляется условное обозначение дверного проёма), внесение изменений в техпаспорт.

Сроки и стоимость: Срок получения разрешения – до 1 месяца. Работы – 1–2 дня (заложить проём – быстро, плюс отделка). Общий процесс – около 1,5 месяцев. Стоимость: согласование официально ~бесплатно (пошлина отменена), материалы (кирпичи, раствор) ~100 BYN, работа ~150 BYN. Итого в пределах 300 BYN. Если своими силами – ещё дешевле.

Особые примечания: Заложенный проём с обеих сторон выравнивается и при ремонте его, как правило, «втирать» в дизайн стены – после штукатурки и покраски/оклейки от бывшей двери не остаётся следов. Обратите внимание на напольное покрытие: если порог двери пересекал, придётся залатать участок пола (например, доложить ламинат или плинтус). С правовой точки зрения, после закладки двери меняется планировка: помещение, куда вёл проём, теперь может считаться смежным/проходным или изолированным по-другому. Например, если комната имела два выхода и один убрали – комната остаётся жилой, просто теперь у неё один вход. В техпаспорте напротив этой стены уже не будет линии дверного проёма. Этот вид перепланировки сравнительно прост и обычно не вызывает отказов, если не нарушает требований к планировке (изолированность помещений и доступность эвакуации).

6. Объединение кухни с гостиной

Суть изменения: Совмещение пространства кухни и смежной жилой комнаты (гостиной) путём удаления стены или перегородки между ними. В итоге получается единое большое помещение кухни-столовой-гостиной (студия). Очень популярный сценарий для современных перепланировок.

Требования и ограничения: Здесь критически важно, есть ли в квартире газовая плита или только электрическая. Если кухня оборудована газом, категорически запрещено объединять её с жилой комнатой. По СН 3.02.01-2019 между кухней с газовым оборудованием и жилой комнатой должен быть установлен дверной блок – т.е. кухня должна быть изолирована стенами и дверью. Убрать эту перегородку нельзя (исключение – перевод плиты на электричество, об этом ниже). Если же кухня оснащена электрической плитой, нормативы позволяют объединение с гостиной и прихожей в единое пространство. Таким образом, первое условие: для объединения кухни и комнаты необходимо либо отсутствие газа, либо готовность отказаться от газоснабжения в квартире. На практике многие владельцы перед перепланировкой осуществляют переход на электроплиту (по согласованию с ОАО «Мингаз» и энергосбытом). Это отдельная процедура: газовая служба отключает подачу газа в квартиру, демонтирует газовую плиту и опечатывает трубу – после чего выдаётся акт, и можно менять проект квартиры на электрическое оборудование. Только после этого местные органы могут разрешить демонтировать стену между кухней и комнатой. Второе важное условие – стена между кухней и комнатой: если она несущая, см. сценарий 4 (проём в несущей стене). В панельных домах часто кухня граничит с комнатой несущей панелью (особенно если это стена вдоль коридора). В таком случае полностью убрать её нельзя, максимум – проём. Если же стена не несущая (например, в планировках с кухней-нишей или в монолитных домах), то её можно демонтировать по упрощённой схеме – с разрешения исполкома без проекта. Таким образом, алгоритм: убедиться, что кухня электрическая; если нет – решить вопрос с отключением газа; далее получить разрешение на снос перегородки.

Этапы согласования: 1) Если требуется, сначала оформить перевод кухни на электроплиту. Для этого подают заявление в газовую организацию (УП «Мингаз»). Специалисты проверят возможность (нужно, чтобы дом имел электрические сети, способные выдержать нагрузку электроплиты). Затем составят акт отключения газа. Параллельно нужно получить техусловия от энергосбыта на установку электроплиты (возможно, потребуется установить двухтарифный счётчик, поменять вводной автомат на больший ампераж). Эти организационные моменты регламентируются отдельными нормами и Указом № 311, который, кстати, отменил госпошлину за перевод жилого помещения в нежилое и, видимо, за смену вида оборудования тоже. 2) Подать заявление в исполком на перепланировку – демонтаж перегородки между кухней и комнатой. В приложении указать, что плита электро (или газ будет отключён). 3) Получив разрешение, выполнить работы: снести разделяющую стену/перегородку (полностью или частично). Часто оставляют небольший фрагмент стены в виде колонны или полуострова – для зонирования, но это не обязательно. Несущие участки (если стена несущая) трогать нельзя без проекта – тогда делают проём шириной, какой разрешат, а часть стены остаётся как простенок. 4) Обеспечить вентиляцию: при объединении рекомендуется сохранить вентиляционный канал кухни (в многоквартирных домах есть вытяжная шахта на кухне). Нельзя демонтировать вентиляционную коробку, даже если она громоздкая – это нарушит вентиляцию соседей. Можно его декоративно обыграть. 5) После сноса стены – стандартное оформление изменений. В новом техплане кухня и комната могут быть показаны как единое помещение (часто именуется «жилая комната с кухонным оборудованием»). Либо иногда БТИ оставляет их как две зоны, но без перегородки (пунктиром).

Сроки и стоимость: Основное время может занять отключение газа (если нужно) – согласование с Мингазом и электриками может потребовать 1–2 месяцев. Само же разрешение перепланировки – до 1 месяца. Демонтаж стены – 1–2 дня. Оформление БТИ – ещё пару недель. Итого, при отсутствии проволочек с газом, на всё ~2 месяца. Стоимость: если без проекта – только работа по сносу стены (200–300 BYN) плюс расходы на отделку пола/потолка на месте перегородки. Если делается проём с усилением (несущая стена) – смета из сценария 4 (может быть 1000+ BYN). Отключение газа обычно бесплатно, установка электроплиты – стоимость плиты и её подключения (плиту можно купить от 500 BYN, электропроводку иногда усилить за ~200 BYN). Возможен также небольшой тариф за увеличение выделенной мощности (энергосбыт может брать плату за доп. кВт, но для плит часто делают исключения). В итоге объединение кухни с гостиной в простом случае ~500 BYN, в сложном (с несущей стеной и переходом на электро) – до 1500 BYN.

Особые примечания: Объединённая кухня-гостиная – современное решение, но при газе запрещено из соображений безопасности (чтобы в случае утечки газа он не распространялся по всей квартире). Даже установка раздвижной перегородки не всегда спасает – требование именно наличия дверного блока, плотно закрывающегося. Поэтому оптимальный путь – отказаться от газа. Учтите, что при этом приготовление пищи станет дороже (электричество дороже газа), а в случае отключений эл-ва не будет альтернативы. Также проверьте вентиляцию: при объединении допустимо, что кухня и комната пользуются общим объёмом воздуха, но желательно установить мощную вытяжку над плитой, чтобы запахи не расходились по всей зоне. По нормам, между электрической кухней и жилой комнатой перегородка не требуется, но иногда архитекторы районов просят сделать небольшое зонирование мебелью или разницей пола. Это скорее рекомендации. После перепланировки общая площадь кухни-гостиной будет считаться жилой, если зона кухни невелика. Часто БТИ относят объединённое пространство к жилой комнате с кухонным уголком. Это не влияет на тарифы ЖКУ (отопление на всю площадь по жилому тарифу в любом случае).

7. Перенос мойки и плиты внутри кухни

Суть изменения: Изменение расположения кухонного оборудования в пределах самой кухни – например, перемещение раковины (мойки) на другую стену, перенос плиты или рабочей поверхности в другое место. Часто делается при ремонте кухни для более удобной планировки (так называемая перепланировка инженерных сетей без изменения стен).

Требования и ограничения: Перенос санитарно-технического оборудования и электроприборов в пределах того же помещения формально относится к переустройству, но не изменяет план квартиры. Постановление № 384 относит перенос инженерных сетей и оборудования (водопровод, канализация, газ, электрика) к работам, требующим согласования. Однако в обновлённых правилах отдельно оговорено, что демонтаж ванны и установка душкабины, перенос сантехники в пределах санузла не требуют разрешения. Аналогично, перенос мойки и плиты в пределах кухни сейчас можно делать без получения разрешения исполкома, если при этом не требуется перепланировка стен и не нарушаются другие квартиры. Например, перестановка мойки с одной стены кухни на другую не меняет конфигурацию помещений – значит, можно обойтись без формального согласования. Исключение – затрагивание газовых сетей: если плита газовая и её переносят, придётся удлинять газопровод. Любые изменения газопровода требуют проекта и разрешения. Но газовые службы обычно не позволяют сильно переносить плиту – гибкий шланг допускается длиной до 2 м, и плита должна оставаться под подключением к вентиляции. Если же планируется серьёзно сменить расположение газовой плиты (например, перенести на другую стену), практически нужно переделывать газовую разводку – это сложно и возможно только с участием УП «Мингаз». В ряде случаев проще опять-таки заменить газовую плиту на электро, чтобы не зависеть от жёстких норм по газу. Для электрической плиты перенос по кухне не ограничен, кроме досягаемости силовой розетки (можно протянуть новую при необходимости). Перенос мойки связан с удлинением труб водопровода и слива. Нужно соблюдать уклон канализационной трубы: ~2–3 см на метр. Если кухня небольшая, мойку можно отвести на 2–3 м от стояка, уложив трубу вдоль стен, скрыв её тумбами. Важно не прокладывать кухонную канализацию через жилые комнаты соседей снизу – но внутри своей кухни это не проблема. Также нежелательно размещать мойку (и особенно посудомойку) впритык к смежной стене с жилой комнатой соседей – шум воды может беспокоить (хотя прямого запрета нет, это вопрос шумоизоляции).

Этапы согласования: Если перенос проводится без изменения стен и без изменения функционального назначения помещения, то формально можно не проходить полную процедуру согласования в исполкоме. То есть, например, просто удлинение коммуникаций внутри кухни можно выполнить на своё усмотрение, пригласив сантехника и электрика. Однако рекомендуется уведомить обслуживающую организацию (ЖЭС) о таких изменениях – по крайней мере, мастер должен знать новую схему труб, чтобы правильно обслуживать при засорах. Составления проекта не требуется, кроме случая переноса газовой плиты – в этом варианте Мингаз может потребовать проект на новую разводку газопровода. Практически же Мингаз чаще откажет: газовые трубы фиксированы, и перенос на значимое расстояние не согласуют (исключение – когда это делается при капремонте всего дома). Таким образом, внутри одной квартиры в кухне рекомендуется оставлять газовую плиту там, где была, либо менять её на электро. Перенос мойки требует не менять расположение стояка канализации: отвод мойки должен подключаться в тот же стояк. Нельзя выводить кухонный сток в санузловой стояк без проверки – обычно кухня имеет свой (общий с ванной, но на уровне квартиры соединены). На практике это не проблема – система объединена под фальшполом. Итого, если перенос без изменения стен – можно делать сразу в ходе ремонта, затем при очередном техосвидетельствовании ЖЭС или БТИ эти изменения могут и не фиксироваться (план остался тем же).

Если же вы хотите подстраховаться документально, можно оформить это как переустройство без изменения планировки: подать заявление в исполком и получить разрешение на переустройство инженерных сетей. Пакет документов будет как на перепланировку, но проект не нужен, так как несущие конструкции и помещения не меняются. В решении исполкома будет просто перечислено: «разрешить перенос мойки и плиты на такие-то места». Многие собственники этим пренебрегают и делают сразу – поскольку контролировать внутреннее расположение мебели/оборудования госорганы обычно не ходят. Но строгий подход – лучше согласовать, особенно если задействован газ.

Сроки и стоимость: Без формального согласования – только время на сами работы (обычно 1–2 дня для сантехника/электрика). Стоимость: удлинить коммуникации – ~100–150 BYN (трубы, шланги, работа). Если менять плиту на электро – стоимость плиты и новой электропроводки (может быть 200–300 BYN плюс плита). Согласование через исполком такого мелкого изменения может занять до 1 месяца (если решите всё же делать официально). При этом пошлина отменена, так что финансово не затратно, только время.

Особые примечания: Перенос оборудования внутри кухни – пожалуй, самый безопасный вид изменений, так как он не затрагивает соседей. Но следите за качеством исполнения: герметичность соединений (чтобы не было утечек воды, приводящих к затоплению снизу), правильность подключения вытяжки (если перемещаете плиту, вытяжку нужно перекинуть к вентканалу). Если новая точка мойки оказывается далеко от вентиляционного стояка, можно предусмотреть установку вакуумного клапана на канализацию, чтобы не было проблем с сифонами. Перенос плиты может потребовать перестановки розеток (электроплита требует силовую линию 40–50 А). По электрике перенос розеток в квартире не требует согласования, это эксплуатационные изменения. Таким образом, перенос мойки/плиты – дело больше техническое, чем юридическое, при условии отсутствия газа. Если же квартира газифицирована, то перепланировка с переносом плиты обычно сводится к тому, что газовую трубу удлиняет Мингаз (может потребоваться сварка новой трубы по стене). Самовольно этого делать нельзя – газовые службы отслеживают любое вмешательство. Поэтому многие выбирают простой путь – закрыть газ (как в сценарии 6) и свободно переставлять электроплиту. После всех изменений технический паспорт останется без изменений (ведь комнаты те же). В разделе «оборудование» может указываться тип плиты, но смена газа на электро оформляется через энергосбыт и БТИ (вносится отметка).

8. Перенос кухни в нежилое помещение

Суть изменения: Перемещение функциональной зоны кухни из первоначального места в другое помещение квартиры, не являющееся жилой комнатой. Например, в двухкомнатной квартире хотят сделать на месте старой кухни спальню, а кухню перенести в коридор или кладовку (так создают дополнительную комнату за счёт кухни).

Требования и ограничения: Перенос кухни – один из самых сложных сценариев, т.к. меняется назначение помещений. Формально это уже близко к реконструкции, но законодательство РБ позволяет подобные изменения, если выполнены технические условия. Во-первых, как и с объединением, газифицированную кухню переносить нельзя – перенос возможен только при использовании электроплиты. Кухня с газовой плитой не должна располагаться над или под жилыми комнатами, а при переносе почти наверняка это нарушится. Поэтому условие № 1 – отказаться от газа, перейти на электро (см. сценарий 6). Во-вторых, новая кухня должна размещаться в нежилой зоне, допустимой по вертикали: правило аналогично санузлам – кухню нежелательно располагать над жилой комнатой соседей снизу. Прямого запрета для электрической кухни в нормах нет (запрет касается газовой кухни), но архитекторы применяют аналогию: мокрая зона кухни не должна оказаться над спальней нижнего соседа. Иначе при протечке пострадает жилое помещение, да и шум от кухни – это нарушение комфорта. Поэтому рекомендуют переносить кухню на пространство, находящееся над коридором, кладовой или санузлом нижней квартиры. Чаще всего выбирают прихожую или кладовку рядом с стояками. И это не случайно: третий фактор – техническая возможность подвести коммуникации. Новая кухня потребует: водопровод, канализацию, вентиляцию, электричество (или газ – но газ мы исключили). В идеале новая зона должна граничить с ванной или туалетом, откуда можно относительно легко протянуть трубы и канализацию. Если попытаться перенести кухню далеко (например, в конец коридора, удалённый от стояков на 5–6 м), обеспечить самотёчный уклон канализации будет практически невозможно без поднятия уровня пола. Иногда это решают установкой принудительной канализационной насосной установки (санитарный насос) – но это усложнение, и его нужно будет согласовывать (санэпидслужбы обычно не одобряют, т.к. риск затопления при отказе насоса). По вентиляции: кухонную вытяжку необходимо подключить к вентиляционному каналу. Каналы обычно есть на кухне и в санузлах. Значит, если новая кухня примыкает к санузлу, можно попытаться использовать его вентканал (но по нормам нельзя объединять кухонный и туалетный каналы – придётся делать отдельный выход). Иногда прокладывают горизонтальный воздуховод до ближайшей шахты. Нельзя выводить вытяжку кухни напрямую на фасад здания без разрешения – это портит фасад и может мешать соседям, и обычно администрация не согласует такое (нужен проект, доказывающий отсутствие негативных последствий). Итак, лучше всего, когда новая кухня – это прежняя кладовая рядом с ванной: там близко вода, слив и вентиляция.

Этапы согласования: Это перепланировка повышенной сложности, обязательно делается проект перепланировки. Проект должен предусмотреть: переоборудование старой кухни в жилую (если планируется), и обустройство новой кухни – то есть новую разводку труб, новую электропроводку под плиту, возможно, гидроизоляцию пола под новым мокрым участком. Да, гидроизоляция пола тоже понадобится под новой кухней (зона мойки) – дабы защитить нижних соседей от возможных протечек. Алгоритм: 1) Предварительно – консультация с главным архитектором района обязательна. Такие перепланировки рассматриваются индивидуально, решение принимает исполком, иногда с привлечением горисполкома. Дело в том, что если перенос кухни приводит к увеличению общей жилой площади квартиры (за счёт старой кухни), это фактически изменяет поэтажный план дома, что может требовать разрешения Мингорисполкома. Например, в техпаспорте кухня – нежилое помещение, спальня – жилое. Если вы сделали из кухни спальню, суммарная жилая площадь выросла, а количество жилых комнат увеличилось. Подобные изменения должны утверждаться на уровне города. Но, как правило, исполкомы районов тоже могут согласовывать, если изменения не затрагивают внешние границы квартиры. 2) Заказать проект. В проекте прорабатывается план: какую площадь коридора или кладовой занимает новая кухня, где ставится перегородка (если нужно отделить кухню от остальной прихожей), где будут мойка, плита, холодильник и т.д. Чертятся новые коммуникации: от стояка ванной – отвод канализации к мойке кухни, подача холодной воды (горячую можно либо не тянуть, если подводить только холодную к мойке, либо тянуть тоже), вентиляция – отдельный канал или подключение в существующий (через обратный клапан). Также указывается, что старая кухня становится жилой – убирается газовая труба (если была), демонтируется кухонная вентиляция (или остается как вентиляция комнаты? Часто шахты кухни нельзя убрать, но можно закрыть). Прежнюю кухню разрешат сделать жилой только при условии, что над и под ней – тоже жилые комнаты (т.е. дом электрический либо на последнем этаже над вами никого). Если под вашей старой кухней у соседа кухня, а вы хотите там спальню – это тоже проблема: теперь спальня над чужой кухней. По нормам кухня с электроплитой может располагаться под жилой комнатой (запрет только для газовой), так что формально ваша спальня над чужой кухней – не запрещено. Но возможен шум, запахи – вопрос спорный. Скорее всего, это допустят, раз нигде прямо не запрещено. Итак, проект учитывает все нюансы. 3) Исполком рассматривает проект и согласования от служб (санитарной – по переносу мокрых зон, МЧС – по вентиляции, и т.д.). В случае одобрения вы получаете решение на переустройство/перепланировку. 4) Выполнение работ: в старой кухне демонтируется всё кухонное оборудование, возможно, убирается кладовка (если она отдается под кухню – надо снести перегородку между кладовой и коридором, или наоборот построить новую, отделяя кухню). В новых зонах прокладываются трубы: канализационная – обычно диаметром 50 мм для мойки, её ведут по нижней части стены (либо внутри конструкции пола, если позволяет толщина). Пол в зоне новой кухни часто повышают на несколько сантиметров, чтобы уложить трубы с уклоном – это оформляют как подиум. Также укладывают слой гидроизоляции под этим подиумом. Электрику прокладывают скрыто – отдельную линию для плиты (плита должна быть электрическая с мощностью ~7 кВт, это новая линия от щитка). Устанавливают вентиляционный короб – либо монтируют плоский воздуховод под потолком коридора до ближайшего вентканала. По итогу монтируют саму кухонную мебель и технику. 5) Приёмка: представители архитектуры, ЖЭС и др. проверят, что все работы выполнены по проекту – есть гидроизоляция (могут попросить акт скрытых работ), вытяжка функционирует, протечек нет. Затем выдаётся разрешение на ввод и в БТИ переоформляют план: старая кухня получает новое обозначение (например, «жилая комната» или «кабинет» – т.к. стала жилой), новая кухня обозначается как «кухня-ниша» или «кухня в коридоре».

Сроки и стоимость: Согласование сложное – может занять 2–3 месяца. Проект стоит недёшево – порядка 700–800 BYN, потому что включает решения по всем системам. Работы тоже значительные: прокладка коммуникаций, отделка двух зон – оценивается в 1000+ BYN (материалы + труд). Итого перенос кухни – одно из самых дорогих удовольствий, суммарно 2000–3000 BYN. Но взамен вы получаете дополнительную жилую комнату, что для многих ценно.

Особые примечания: Необходимо заручиться согласием членов семьи и совладельцев – кухня часто объединяется с коридором, что изменит образ жизни (запахи еды могут попадать в прихожую). Кроме того, учтите статус квартиры: после переноса официально старая кухня станет жилой, и общая жилая площадь квартиры увеличится. Это может немного поднять квартплату (оплата отопления – за метры жилой площади обычно выше, чем за нежилую). Однако, может и нет – надо уточнить текущие правила начисления. Также, иногда такой перенос приравнивается к переводу жилого помещения в нежилое (в смысле, вы нежилое (коридор) сделали кухней – это интересный юридический момент). Хорошая новость: Указ № 311 отменил плату за перевод жилого помещения в нежилое (и обратно). В нашем случае мы часть нежилой площади квартиры (коридор) переводим в функционально «кухню» – которая, правда, всё равно считается нежилой. То есть скорее мы ничего не выводим за пределы жилого фонда, так что это просто переустройство. В любом случае, такой проект лучше доверить профессионалам и обязательно всё узаконить, чтобы в будущем не возникло проблем с продажей квартиры.

9. Объединение комнаты с лоджией

Суть изменения: Присоединение площади лоджии или балкона к смежной комнате. Обычно предполагает демонтаж оконного блока и двери между комнатой и лоджией, иногда – разборку части прилегающей наружной стены (подоконного блока) и порожка, чтобы сделать единый проём. Цель – расширить жилую комнату за счёт лоджии, устроить там рабочую зону и т.п.

Требования и ограничения: Согласно действующим строительным нормам, лоджия или балкон должны оставаться изолированными и неотапливаемыми помещениями. Категорически запрещено полностью объединять лоджию с комнатой, убирая между ними всю стену, окно и дверь. То есть нельзя превращать лоджию в прямое продолжение комнаты без перегородки – такая перепланировка официально не согласуется. Объяснение: нарушается тепловой контур здания, лоджия – выносная конструкция без отопления, её объединение ведёт к большим теплопотерям и может повредить фасад. Кроме того, исчезает противопожарная защита – балкон служит зоной, где человек может укрыться при пожаре за закрытой балконной дверью. Поэтому требования следующие: между комнатой и лоджией должна сохраняться либо часть стены (простенок), либо устанавливаться противопожарное остекление, обеспечивающее преграду огню. Конкретно по нормам: если квартира на 1–5 этаже (ниже 15 м от земли), допускается расширить проём между комнатой и лоджией на всю ширину. Но если этаж 6-й и выше, нужно оставить с каждой стороны проёма несгораемый простенок минимум 1,2 м шириной или установить в проёме противопожарное окно/дверь. Кроме того, на высоких этажах (выше 5-го) хотя бы на одном балконе квартиры должен сохраниться глухой участок стены 1,2–1,6 м – для эвакуации при пожаре. Практически это означает: если у вас одна лоджия и вы на 10 этаже, вам потребуют оставить ~1,2 м стены сбоку или снизу проёма (либо вместо этого смонтировать дорогое противопожарное стекло). Второй жёсткий запрет: нельзя переносить радиаторы отопления на лоджию. Отопительные приборы должны находиться в пределах отапливаемых помещений. Также теплый пол на балконе запрещён (центрального отопления) – подключать контур тёплого пола к системе отопления нельзя, а электропол расценивается как отопление лоджии, что не допускается нормами. Нельзя грубо изменять фасад: остекление лоджии должно сохранять общий облик дома, объединение не должно портить внешний вид. В Минске администрации зачастую отказывают в объединении лоджий, ссылаясь на нарушение архитектурного решения фасада. Особенно в новых домах с витражным остеклением. Поэтому многое решается индивидуально – необходима консультация с архитектором района заранее.

Этапы согласования: 1) Обратиться в архитектуру с эскизом: как хотите изменить проём. Получить принципиальное «добро» либо перечень условий (сколько оставить простенков и т.п.). 2) Подать заявление в исполком на перепланировку: расширение дверного проёма между комнатой и лоджией. Обязательно указывайте, что отопительные приборы выноситься не будут (существенный момент для ЖЭС). Возможно, потребуют проект – если планируете ломать подоконный блок (часть наружной стены). В панельных домах подоконный блок часто несущая часть (заводится плита балкона под него), его демонтаж может повлиять на конструкцию. В таких случаях разрешение дадут только, если дом старый панельный до 2007 года либо монолитный. В кирпичных домах иногда подоконный блок не несущий – зависит от схемы опирания плит. Короче, может понадобиться техническое заключение о возможности убрать этот блок. Порожек (приподнятая часть пола под балконной дверью) в панельных и монолитных домах, как правило, является конструктивной балкой – его нельзя сносить. В кирпичном можно убрать, если плита не заложена под стену. Проект эти детали учитывает. 3) Получив разрешение, выполнить работы: снять остекление комнатного блока (рамы), демонтировать дверь и оконный блок. Если разрешено – разобрать подоконную часть стены и порог (частично или полностью). Важно: До начала работ лоджия должна быть застеклена (если не была) – открытый балкон нельзя совмещать вообще, сперва надо официально остеклить (см. сценарий 10). После демонтажа стены контур квартиры фактически сдвигается до внешнего остекления лоджии, и лоджия становится условно утеплённой нишей. Однако все равно она считается неотапливаемой. Поэтому утеплить её изнутри допускается (без изменения фасада) – обычно монтируют теплоизоляционные панели по парапету и боковым ограждениям. Пол на лоджии также утепляют. Но подключать центральное отопление – нельзя. Разрешается использовать электрические обогреватели (конвекторы, теплый пол электрический), но они не отражаются в техпаспорте, то есть формально вы не отапливаете лоджию. 4) Завершив работы, устанавливаете на границе (если остался простенок) либо в проёме какое-то остекление/дверь при необходимости. Нередко оставляют проём полностью открытым – если пожарные нормы соблюдены наличием простенков. Приёмка перепланировки проверит прежде всего, что радиатор остался на своем месте (под окном комнаты, который теперь стал большим проёмом – зачастую его оставляют на узком простенке сбоку, либо переноснут на соседнюю стену внутри комнаты). Отопление на лоджии отсутствует. Фасад – внешние изменения минимальны (если вы не изменяли рисунок остекления лоджии). Всё это фиксируется, и исполком даёт ввод в эксплуатацию.

Сроки и стоимость: Согласование может быть сложным (много условий). Срок – 1 месяц разрешение, проектирование 1–2 недели, ремонт ~1 неделю, ввод опять ~1 месяц. Итого 2–3 месяца. Стоимость: остекление лоджии (если не было) ~500 BYN, утепление ~200 BYN (материалы), демонтаж стены ~200 BYN, отделка ~300 BYN. Проект при необходимости ~300–400 BYN. Итого от 1000 BYN и выше.

Особые примечания: Очень важно понимать: полностью объединить лоджию и комнату узаконить невозможно. Всегда должен остаться элемент разделения: либо боковые простенки, либо раздвижная система, либо порог. Поэтому говорить о «присоединении площади лоджии» юридически некорректно – балконную площадь не включат в общую отапливаемую площадь квартиры. Вы получите более светлое помещение, большую ширину проёма, но формально квартира останется той же площади (лоджия считается отдельной площадью без отопления). Мингорисполком обычно решения по лоджиям оставляет за районом, но если вы вдруг захотите оформить лоджию как жилую комнату, это не разрешат (требование по высоте, инсоляции и отоплению не выполнимы). К тому же лоджия – собственность всех жильцов (внешняя часть фасада) отчасти, поэтому изменения фасада требуют 2/3 согласия совладельцев дома, если речь о большом реконструктивном изменении (например, вы решили расширить лоджию физически – вынести вперед, что вообще незаконно без проекта на весь дом). Вывод: можно расширить проём, поставить панорамное окно – и комната станет визуально больше, но юридически лоджия остаётся лоджией. Несанкционированное объединение (когда самовольно убирают все двери и батарею выносят) грозит штрафом до 30 базовых и обязанностью вернуть всё обратно. Поэтому действуйте строго по правилам и консультируйтесь с архитекторами заранее.

10. Остекление лоджии или балкона

Суть изменения: Установка оконных конструкций (рам) на ранее открытом балконе или лоджии. То есть превращение открытого балкона в закрытый с окнами.

Требования и ограничения: Остекление балконов и лоджий в Минске требует согласования с архитектурой района, поскольку меняется внешний вид здания. Однако действующие нормы не относят остекление к перепланировке или реконструкции – это отдельный вид работ. В частности, постановлением Совмина № 1526 (2010 г.) было уточнено, что остекление балкона не является перепланировкой. Таким образом, не нужно получать разрешение исполкома на перепланировку, достаточно согласования с главным архитектором района. Как правило, процедура такая: пишется заявление в отдел архитектуры с просьбой разрешить остеклить балкон (указывается этаж, сторона дома). К заявлению могут попросить приложить эскиз или фото предполагаемого остекления. Архитектор проверяет, не выходит ли балкон на фасад исторического здания или главную улицу города. Если дом типовой и многие уже остеклили – обычно дают добро. Если балкон выходит на проспект Независимости или другой охранный вид – могут отказать, чтобы не нарушать облик. В Минске есть перечень зданий и улиц, где самовольное остекление запрещено (центральные проспекты). В таких случаях нужно либо ставить остекление по проекту реконструкции всего фасада, либо никак. В большинстве же случаев, особенно в спальных районах, остекление допускается.

Этапы согласования: 1) Обратиться с заявлением к главному архитектору района. Приложить: технический паспорт (чтобы подтвердить право), возможно согласие соседей сверху/снизу (иногда требуют, если остекление может затрагивать их часть – напр., на балконах последних этажей). 2) Получить письменное согласование (чаще всего – это разрешительная надпись на вашем заявлении или отдельное письмо). 3) С этим разрешением заказать изготовление и монтаж остекления в любой фирме. Тип остекления нужно выбирать, учитывая требования архитектуры: обычно должны соблюдаться единые решения по дому. Если у всех белые рамы – вам также поставят условие белые. Если кто-то уже застеклил, можно повторить аналогично. Запрещено ставить остекление, резко отличающееся (например, зеркальное, ярко окрашенное профилем) – за такое могут не согласовать. 4) После монтажа можно уведомить ЖЭС для отметки в паспорте дома. Но в техпаспорт БТИ это не вносится (балкон всё равно не жилой, остекление на план не влияет). Фактически на этом всё.

Сроки и стоимость: Согласование у архитектора – от нескольких дней до 2 недель (бывает, что дают сразу при обращении, либо через канцелярию немного ждать). Монтаж остекления – 1 день, изготовление конструкции – 1–3 недели (зависит от компании). Таким образом, за месяц можно полностью решить вопрос. Стоимость: услуги по остеклению зависят от размера балкона, типа рам (раздвижные/распашные, алюминий или ПВХ). В среднем по Минску: 1 м² остекления ~100 BYN. Для лоджии 3 м шириной обычно ~500–700 BYN под ключ.

Особые примечания: Остекление без утепления делает лоджию «холодной» – температура зимой будет лишь на несколько градусов выше улицы. Если планируете использовать пространство, стоит подумать о внутренней отделке и легком утеплении (пол, стены) – но помните, что балкон не должен превращаться в отапливаемую комнату. Утеплять можно изнутри, не меняя внешний вид фасада. Также нельзя расширять балкон при остеклении (например, выносить рамный каркас за пределы плиты) – это уже реконструкция, строго запрещено без проекта. Если очень хочется панорамные окна до пола – можно убрать подоконный блок (см. сценарий 9), но это отдельная история. При остеклении обязательно предусмотреть нагрузку: стандартные лоджии рассчитаны на определённый вес. Обычно остекление из алюминия или ПВХ не критично, но складывать кирпичи на парапет для опоры окон нельзя – используется лёгкий каркас. Крепиться рамы должны надёжно, чтобы не сорвало ветром. Кстати, при остеклении официально увеличивается показатель теплоэффективности дома (меньше потери тепла), что положительно. Поэтому сейчас во многих домах при капремонте балконы остекляют централизованно. Если же вы сами – соблюдайте общий стиль. К счастью, с 2022 года даже заявление в архитектуру можно подать без госпошлины (ранее была малая пошлина за рассмотрение), сейчас её нет. Так что остекление – один из самых простых видов преобразований, и если сделаете всё аккуратно и в едином стиле – получите более комфортную лоджию без проблем с законом.

11. Устройство кладовки или гардеробной

Суть изменения: Создание нового небольшого подсобного помещения (кладовой, гардеробной комнаты) внутри квартиры за счёт части пространства комнаты или коридора. Обычно достигается возведением дополнительных перегородок, формирующих отдельное небольшое помещение для хранения вещей.

Требования и ограничения: Устройство новой кладовки/гардеробной связано с изменением планировки – появляются новые перегородки, меняются площади комнат. Это считается перепланировкой и требует разрешения исполкома. Однако обычно проект не нужен, так как новые перегородки – ненесущие конструкции. Главное условие – создание кладовой не должно нарушить нормативы инсоляции и вентиляции: кладовая – помещение без естественного света, это допустимо, но оно должно иметь либо вентиляционную решётку вверх (вентиляцию можно обеспечить через зазор под дверью или решётку в верхней части стены). Размеры гардеробной могут быть произвольными, однако слишком маленькое помещение (< 0,6 м шириной) фактически не функционально. Нормы минимальной площади для кладовых нет, но есть требование не перекрывать доступ к оконным проёмам других помещений. То есть, если вы отгородили часть комнаты под гардероб, убедитесь, что оставшаяся часть комнаты имеет окно и достаточно большая как жилая (минимальная площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире – 14 м², в многокомнатных – 8 м²). Впрочем, даже если меньше – её могут считать нежилым кабинетом. Также запрещено ставить перегородку так, чтобы она проходила через окно (нельзя делить одно окно между двумя комнатами). Если у вас одна комната с одним окном, вы не можете из неё сделать две комнаты – одна останется без окна, а это уже не жилая. Но если целью как раз является кладовка (не жилая), то вторая «комната» без окна допустима как подсобное помещение. То есть, отгородив угол спальни без окна, вы получаете гардеробную – это нормально, просто БТИ назовёт её кладовой, а остальную часть – жилой комнатой, которая сохранила окно.

Этапы согласования: 1) Разработка план-схемы: где появится новая перегородка, какого она будет размера. 2) Подача заявления в исполком. В описании работ указываете: «устройство перегородки для образования кладовой, изменение площади таких-то помещений». Разрешение, вероятнее всего, дадут без проекта (прямо указано, что такие работы согласуются без проекта). 3) Выполнение работ: возведение перегородок (как правило, из пеноблоков 7–10 см или из гипсокартона на каркасе). До потолка или можно не до потолка – обычно делают под потолок, чтобы изолировать полностью. Обязательно сделать дверь в кладовую. Дверь может выходить в коридор или в комнату – на ваше усмотрение, это указывается в плане. Если кладовка получается без потолка (например, антресольную конструкцию хотели) – формально это даже не помещение, а мебель. Но обычно делают полноценное. Площадь кладовой отображается затем отдельно в экспликации. 4) Приёмка: проверят, что кладовая построена по размерам, указанным в плане. В новых документах появится новое помещение – «кладовая» или «гардеробная» площадью X кв.м.

Сроки и стоимость: Разрешение – до 1 мес. Построить перегородку – быстро (1–3 дня). Оформление – 2 недели. Итого ~1,5 мес. Стоимость: материалы на перегородку (блоки/гипсокартон, двери) ~200–300 BYN, работа ~200 BYN. Согласование – практически бесплатно.

Особые примечания: В некоторых случаях устройство небольшой гардеробной могут посчитать настолько незначительным изменением, что допускают уведомительный порядок. Но по закону лучше согласовать. Если вы делаете гардеробную перегородку не до потолка (высотой, скажем, 2 м при потолке 2,5 м), то формально это не полностью изолированное помещение, и возможно, ЖЭС не станет требовать узаконивания. Однако при дальнейшем оформлении документов или продаже могут всплыть расхождения плана – лучше оформить. После перепланировки общая площадь квартиры не меняется, просто часть площади комнаты перейдёт в разряд подсобных помещений. Пример: было «жилая комната 20 м²», стало «жилая комната 17 м² + кладовая 3 м²». Это может чуть снизить норму жилплощади на человека, но обычно не критично. Также обратите внимание на вентиляцию гардеробной: хорошо предусмотреть вентиляционное отверстие в верхней части стены в смежное помещение или вентиляционный канал, иначе там может накапливаться сырость. Если гардероб примыкает к ванной с вентканалом – можно пробить решёточку, согласовав с сантехниками. В целом, создание кладовой – простой и популярный способ улучшить удобство квартиры, его обычно без проблем согласуют.

12. Разделение большой комнаты на две

Суть изменения: Раздел одной крупной жилой комнаты перегородкой на два отдельных помещения. Часто встречается, когда из зала делают спальню и кабинет, или из одной длинной комнаты хотят сделать две маленькие (например, для детей).

Требования и ограничения: Раздел жилой комнаты – вид перепланировки, требующий согласования. Основные ограничения связаны с санитарными нормами: каждая вновь образуемая жилая комната должна иметь окно (естественное освещение). Если у исходной комнаты было только одно окно, отгородить от неё вторую полноценную жилую комнату без окна невозможно по нормам. В таком случае часть без окна можно назвать кладовой или гардеробной, но не жилой комнатой. Это часто практикуется: формально в документах остаётся одна жилая комната (с окном), а вторая часть обозначается как кладовая, хоть фактически используется как спальня. Закон не запрещает использовать подсобное помещение как захотите, но официально оно не будет считаться жилым. Если же исходная комната имела два окна, её разделение на две – вполне соответствует нормам. Нужно только соблюдать минимальную площадь: хотя бы ~8 м² на каждую новую комнату (в идеале). Жилые комнаты менее 6–7 м² по нормам считаются неудовлетворительными. Но жёсткого запрета нет – были случаи узаконивания «спаленок» по 5 м² (их могут именовать «кладовая»). Однако комиссия может отказать, если посчитает, что вы ухудшаете условия проживания. Поэтому лучше планировать так, чтобы новые комнаты были не крошечными. Второй момент – входы: каждая вновь созданная комната должна иметь отдельный вход из коридора или общей зоны. Нельзя сделать комнату, из которой можно выйти только через другую комнату (это называется «смежно-проходная», нормативно нежелательно для спален). Если планировка не позволяет вывести вторую дверь в коридор, сделайте хотя бы изолирующую перегородку и две двери из зала – одну оставить, другую добавить. Но если одна из частей будет подсобной – там допускается вход через другую, это не страшно.

Этапы согласования: 1) Подготовка плана: где пройдет новая перегородка, где будут дверные проёмы к новым помещениям. Часто в большой комнате один дверной проём – придётся сделать второй из коридора или холла. Это тоже перепланировка (перенос/устройство проёма – см. сценарий 3). Всё это включается в один проект перепланировки. Проект может не требоваться (если стены не несущие), но лучше приложить хотя бы эскиз с размерами. 2) Исполком рассмотрит. Возможны два варианта: (a) Если оба получившихся пространства имеют окна, в решении укажут «изменение планировки с образованием 2 жилых комнат». (б) Если одна часть без окна, скорее всего, формулировка будет «образование кладовой (гардеробной)». Формально у вас не увеличится число жилых комнат, но площадь жилой уменьшится. Исполком не против – главное, конструктивно все нормально. 3) Выполнение работ: возведение перегородки (чаще гипсокартонной, чтобы не утяжелять перекрытия). Установка дверей: если оставили старую дверь для одной из новых комнат, для второй надо сделать новый проём (например, из коридора или из первой комнаты – не идеально, но иногда делают смежную детскую через спальню родителей). Все изменения делаются согласно плану. Важно: обеспечьте отопление каждой новой комнаты. Если в большой комнате был один радиатор у окна, а вы делаете две комнаты с двумя окнами, вероятно, у второго окна батареи нет. Отопление центральное нельзя самовольно добавлять – нужно или перенос старого радиатора на границу двух помещений (чтобы обоим доставалось тепло), или установка второго согласовывается отдельно (см. сценарий 18). Проще – оставить планировку так, чтобы обе части имели долю стены с радиатором (например, перегородку ставят не посередине, а так, чтобы радиатор оказался либо в одной комнате, а во второй сделать вентиляционный проём для теплого воздуха, либо поделить радиатор – но это сложно). Обычно одна из новых комнат окажется без батареи – что не соответствует нормам отопления. Но если комната маленькая, ее может отапливать тепло от соседней через щели или дополнительный электрический обогрев. Этот нюанс при согласовании редко учитывают, но ЖЭС может обратить внимание после – лучше проконсультироваться. 4) Приёмка: проверят расположение перегородки и дверей. В техпаспорт БТИ внесут изменения: либо появится новая комната, либо «кладовая».

Сроки и стоимость: 1 месяц – разрешение, 1 неделя – работа, 2 недели – приёмка. Итого до 2 месяцев. По деньгам: перегородка ~200 BYN, дверь ~100 BYN, работа ~150 BYN. Если нужна новая батарея – это отдельная история, официально ~300 BYN проект+монтаж.

Особые примечания: Если вы делите комнату неофициально (не согласовывая), главная проблема всплывёт при продаже – несоответствие плана. Кроме того, узкая детская без окна – это пожаронебезопасно и плохо для здоровья. Поэтому обычно такие комнаты оставляют без статуса жилой. Совет: Можно сделать раздвижную перегородку или трансформируемую – тогда формально это остаётся одна комната, а фактически вы можете зонировать по необходимости. Это дизайнерское решение, не требующее согласования (мебель). Но если нужны капитальные стены – оформляйте. Также учтите, что слишком маленькие «комнаты-каморки» (менее 6 м²) могут нарушать СанПиН по минимально допустимой площади спальни. Хотя прямого запрета нет, но могут не согласовать по мотиву ухудшения условий эксплуатации. Поэтому, повторимся, хотя бы одна часть должна быть ≥ 8 м² с окном, вторую тогда можно оформить как кладовую – это самый простой путь легализации.

13. Снос встроенных шкафов и антресолей

Суть изменения: Демонтаж существующих встроенных шкафов, антресолей, ниш и иных встроенных конструкций, изначально предусмотренных планировкой. Например, в хрущёвках часто есть встроенный шкаф в коридоре и антресоль под потолком – их хотят убрать для увеличения пространства.

Требования и ограничения: Удаление встроенных элементов – в общем случае не считается перепланировкой, если эти элементы не выделены на техпаспорте как отдельные помещения. Многие встроенные шкафы изображены на плане пунктиром или вообще не указаны. В таком случае их снос – это просто изменение обстановки квартиры. Постановление № 384 относит к перепланировке работы с перегородками, а встроенный шкаф – нечто среднее между мебелью и перегородкой. Практика такая: если в техническом паспорте шкаф обозначен отдельной площадью (например, «кладовка 0,5 м²»), то его разборку следует согласовать, так как уйдёт перегородка и изменится площадь коридора. Если же никакого отдельного обозначения нет (шкаф – часть коридора), то и согласовывать нечего, вы просто убираете мебель. Аналогично с антресолями – они обычно не отражаются в плане. Поэтому снос антресолей и невстроенной мебели можно делать свободно. Если же речь о встроенной кладовке – лучше согласовать как перепланировку (снос ненесущей перегородки). Но многие управляющие организации на такие случаи закрывают глаза или даже сами советуют убрать громоздкие шкафы без оформления.

Этапы согласования (если решать официально): 1) Обратиться в БТИ за копией плана и экспликации – посмотреть, есть ли строка «встроенный шкаф» или «кладовая». 2) Если да, то подать заявление на перепланировку: «демонтаж встроенного шкафа, расширение площади прихожей». Исполком даст разрешение (это упрощённый случай, проект не нужен). 3) Разобрать шкаф/кладовку, демонтировать перегородки, антресольные полки. 4) Заказать в БТИ обновление техпаспорта: теперь площадь прихожей станет больше на ту площадь, что занимал шкаф. Обычно это можно сделать без решения исполкома, если ЖЭС подтвердит, что шкаф не несущий. Но лучше иметь выписку-решение – тогда БТИ просто перепишет площадь.

Сроки и стоимость: Без бюрократии – работа 1 день (сломать шкаф – дело часа, + отделка потолка/стен под ним). С оформлением – 1 месяц ожидание. Затраты: минимальные (лом и вывоз мусора).

Особые примечания: В большинстве типовых квартир встроенные шкафы не влияют на конструкцию, их снос не запрещён. Однако бывают случаи, когда встроенная кладовая несёт вентиляционный короб или скрывает коммуникации. Перед сносом убедитесь, что внутри стенок шкафа не проложены электропровода или трубы (часто над антресолью проходят, например, газовые трубы на кухне). Их повреждать нельзя. Если обнаружили трубы – лучше оставить короб или перенести трубы с помощью специалистов. Правовой момент: официально увеличится жилая или полезная площадь. Например, шкаф в коридоре убрали – коридор стал больше. Это влияет лишь на техпаспорт (и то, на доли метра). С точки зрения коммунальных тарифов – вряд ли заметно. Отметим, что по состоянию на 2025 г. законодатель прямо указывает, что установка или демонтаж встроенных шкафов не требует оформления, если не затрагиваются конструктивные элементы. Москвичи, к примеру, легально сносят шкафы без согласования. В Беларуси тоже нет штрафа за это. Так что риск получить иск от собственников здесь минимален, главное – не трогать несущие стены. Поэтому данный сценарий можно считать самым безопасным: владельцы зачастую делают его без всяких разрешений. Но, учитывая ваш запрос на максимально точную информацию, рекомендуем при сомнении показать техпаспорт специалистам – они подскажут, надо ли узаконивать.

14. Перенос или снос ненесущих перегородок

Суть изменения: Перепланировка внутренних пространств путём изменения расположения ненесущих перегородок. Это может быть полное удаление некоторых межкомнатных перегородок (объединение помещений), либо перенос (снос в одном месте, возведение в другом).

Требования и ограничения: Работа с ненесущими перегородками – основной класс перепланировок. Постановление № 384 прямо относит к ним: изменение площади и количества помещений за счёт разборки или установки новых перегородок. Требуется разрешение исполкома, но проектная документация не требуется (перечень работ, согласуемых без проекта, включает разборку/установку ненесущих стен). Условие – перегородки действительно не несут нагрузку (обычно это внутренние перегородки толщиной до 10–12 см из кирпича или гипсолита). Несущие стены – не сюда (см. сценарий 4). При удалении или переносе перегородок действуют все те же нормы планировки: нельзя ухудшать инсоляцию, вентиляцию, доступность помещений. Например, запрещено объединять кухню с газом – но если перегородка между кухней и залом ненесущая, всё равно её сносить нельзя из-за газа. То есть материал стены неважен – важно назначение зон. Также нельзя сносить перегородку, если на ней закреплено инженерное оборудование, которое нельзя перенести (скажем, щиток электропроводки – его нужно перенести на другую стену при перепланировке). Категорически нельзя демонтировать вентиляционные шахты – даже если они выглядят как перегородка в углу (часто на кухнях есть короб, его нельзя ломать). Это уже несущая конструкция общего пользования. А обычные междукомнатные стены – пожалуйста, под согласование. Перенос перегородок также разрешён, если новые границы помещений соответствуют нормам (например, не делаете жилую комнату без окна).

Этапы согласования: 1) Подача заявления с план-схемой: какие перегородки снести (помечаются красным) и где возвести новые (зеленым). 2) Получение разрешения исполкома (без проекта). 3) Выполнение работ: демонтаж указанных стен (аккуратно, чтобы не повредить потолок и пол; если перегородка кирпичная – пыли много, согласовать с соседями время работ). Перекладка/возведение новых перегородок из легкого материала (пеноблок, пазогребень, гипсокартон). Если перегородка отделяет санузел или кухню, должны соблюдаться требования по звукоизоляции и влажностной среде (материал влагостойкий, звукоизоляция не хуже прежней). 4) Оформление изменений: обмер БТИ, новый техпаспорт, ввод в эксплуатацию.

Сроки и стоимость: Стандартно 1 месяц + 1 месяц = 2 мес. Стоимость зависит от объёма: снести стену ~100–150 BYN, построить новую ~200 BYN (материал + труд). Если перепланировка значительная (например, из 3-комнатной делаете студию, убрав все внутренние перегородки), то затраты на отделку потом будут основными. Но сам процесс узаконивания не сильно дорог.

Особые примечания: Сносом перегородок можно существенно изменить план квартиры – например, объединить комнату и коридор, увеличить зал за счёт прихожей и т.д. Такие решения сейчас популярны (евростудии). Законодательство в целом не против, при условии соблюдения прав соседей: нельзя, чтобы после сноса у вас, скажем, кухня сдвинулась и оказалась над комнатой соседа (но если только стены убираем, мокрые зоны остаются на месте – всё ОК). Также нельзя убирать перегородку, если она выполняла роль противопожарной или санитарной (например, тамбур, отделяющий санузел от кухни – старое требование. Сейчас не актуально, но когда-то советовали, чтоб туалет не выходил прямо на кухню). Сейчас многих таких ограничений нет, поэтому перестраивать свободнее. Убедитесь лишь, что после перепланировки все комнаты доступны из коридора: проектировщики иногда допускали, что при сносе стены одна комната становится проходной. Это нежелательно, но не запрет – просто вы будете знать. Пример: объединение прихожей и комнаты (см. сценарий 15) приведёт к тому, что в квартиру вход сразу в жилую зону. Жить можно, законы не против, но кому-то неудобно. Также, убирая несколько перегородок, не переусердствуйте: если убрать все перегородки, получится студия. В однокомнатной можно, а вот в двухкомнатной полной студией ухудшится изоляция – может не всем членам семьи понравится. Но закон не запрещает сделать из 2-комнатной большую студию, это ваше право. В плане БТИ потом будет записано «количество жилых комнат: 1», т.е. вы официально уменьшили число комнат, но площадь осталась, просто объединилась. На стоимость квартиры это может влиять при продаже (не всем нужен open-space вместо 2 комнат). В общем, такие перепланировки вполне законны, но требуют продуманности. И конечно, перепланировка не должна затрагивать несущие колонны или стены – их трогать нельзя, даже если очень хочется «убрать лишний столб». Они лишними не бывают.

15. Объединение прихожей и кухни

Суть изменения: Снос перегородки между кухней и прихожей (коридором) для получения одного пространства. Фактически – расширение кухни на зону прихожей, часто применяется в малогабаритках для ощущения простора.

Требования и ограничения: Это частный случай объединения помещений, но выносится отдельно из-за газа. Если кухня газифицирована, по СН 3.02.01 между кухней с газом и коридором должна быть дверь. То есть открытая кухня на газе запрещена (тот же принцип, что с гостиной). При капремонтах жильцов даже заставляют вернуть двери на кухни с газом. Поэтому, если газовая плита, объединять с прихожей нельзя – разве что вы откажетесь от газа (см. сценарий 6). Если плита электрическая, ограничений нет – кухню можно оставить открытой в коридор, это даже допускается проектами при условии зонирования мебелью. Второй момент – несущая ли стена между кухней и прихожей. В панельных домах коридор и кухня часто разделены ненесущей перегородкой, но нужно убедиться. Если несущая – пробивать проём только по проекту (см. сценарий 4) и все равно оставлять дверь, если газ. В домах с электрич. плитами иногда изначально делали кухни-ниши без дверей (студии) – там всё проще. Итак, ключевое – нет газа. Остальные нормы: прихожая обычно зона без естественного света, но объединение с кухней добавит света, это плюс. Входную дверь в квартиру желательно отделять тамбуром от жилой зоны (чтобы при открывании не дуло сразу в кухню), но это не обязательное требование. Если вы хотите, можно оставить небольшой кусочек перегородки как прихожий уголок.

Этапы согласования: 1) Проверить, есть ли газ. Если да, но хотите объединить – сначала переход на электроплиту (согласовать с Мингаз и энергосбытом). 2) Подать заявление на перепланировку: «снос перегородки между кухней и коридором». Если газа нет и стена не несущая – разрешат без проблем. Если несущая – нужен проект. Если газ – без отключения не разрешат. 3) Провести работы: убрать дверь, раму, снести стену. Вероятно, это не несущая стена, так что просто ломаете (не забудьте глушить проводку, если в стене был выключатель). 4) Приёмка: важный момент – полы. По старым нормам уровень пола кухни обычно ниже коридора на 15–20 мм (чтобы вода не перетекала). При объединении желательно выровнять полы, но тогда порожек у входной двери становитcя единственной преградой. Никто не заставит оставить перепад, но комиссия может обратить внимание, чтобы покрытие было влагостойким на бывшей кухне и новой зоне. В остальном проблем нет. БТИ обновит план: скорее всего, кухню и коридор объединят в одно помещение «кухня-ниша» или просто «кухня» увеличенной площади.

Сроки и стоимость: ~2 месяца. Стоимость: если без газа – копейки (демонтаж стены ~100 BYN, отделка пола/потолка ~200 BYN). Если с газом – +300 BYN на электроплиту и т.д.

Особые примечания: После объединения входная дверь квартиры будет вести прямо в кухню. Это не запрещено, но имейте в виду: запахи кухни могут выходить на лестничную площадку, если вытяжка слабая. И наоборот, пыль и холод от входной двери – попадать сразу в квартиру. Рекомендуется хотя бы визуально зонировать – например, поставить раздвижную перегородку или шкаф, чтобы отсечь вид на кухню с порога. В остальном, планировка «кухня открыта в холл» широко используется в новостройках с электроплитами, и нормативно это окей. Главное – никакого газа: объединение кухни и прихожей при газоснабжении не узаконят (даже дверь-гармошка нужна, как требуют при капремонтах). Так что лучше перестраховаться и заменить плиту на электрическую официально – иначе будут проблемы при проверках газовиков или при продаже (покупатель может потребовать узаконить).

16. Замена ванны на душевую кабину

Суть изменения: Демонтаж стационарной ванной и установка на её месте душевой кабины или душевого бокса. Популярно для экономии пространства в санузле или удобства (например, пожилым людям проще душ).

Требования и ограничения: Замена ванны на душевую – работа по сантехническому оборудованию в границах санузла. В нормативном плане РБ с 2010 г. это не считается перепланировкой, то есть не требует никакого разрешения. Ранее бытовало мнение, что раз вместо ванны появляется «другая сантехника», надо узаконивать, но официально внесли изменения: демонтаж ванны, установка душевой, перенос раковины и т.п. внутри существующего санузла допускаются свободно. Ведь границы помещения не меняются, нагрузка на перекрытия уменьшается (ванна с водой тяжелее кабинки с поддоном). Единственное – остаётся требование герметичности и гидроизоляции пола: в типовой ванной комнате пол уже гидроизолирован, но под самой ванной иногда сухо. При установке душевой кабинки особенно важно убедиться, что пол под ней не протекает. Лучше обновить гидроизоляционный слой на участке, где стояла ванна, особенно если делаете «душевой уголок» без поддона. Это технический момент, не юридический.

Этапы исполнения: 1) Демонтировать старую ванну (отключить сифон, открутить водопроводные подводки, вынести ванну). 2) Возможно, придётся переложить часть плитки на полу/стене, ранее скрытую. 3) Подготовить трап в полу (если делаете душ без поддона) либо установить подиум под душевой поддон. Чаще покупают готовую душевую кабину – тогда просто монтируют поддон, соединяют его слив с канализацией (через гидрозатвор). 4) Установить ограждения, смесители – по инструкции. Поскольку нет переноса коммуникаций на другое помещение, никаких согласований с ЖЭС не требуется. После завершения у вас по документам по-прежнему числится «ванная комната», и даже могут писать «ванна установлена», но никто не проверяет фактическую модель сантехники. При техосвидетельствовании (если вдруг потребуется) ЖЭС не будет против, так как это ваше оборудование.

Сроки и стоимость: Все работы – 1 день сантехнику (максимум 2, если плитку подгонять). Стоимость: сама душевая кабина – от 400 BYN за простую, демонтаж ванны – 50 BYN (или бесплатно своими силами, можно продать чугунную на металлолом).

Особые примечания: Хотя разрешений не нужно, советуем уведомить соседей снизу, что ставите душ – на случай, если вдруг пойдут утечки, чтоб сразу решать. Обязательно сохранить гидрозатвор (сифон) на сливе душа, иначе запах канализации будет в квартире. Бывает нюанс: в старых домах диаметр слива ванны 40 мм, а душ требует 50 мм – лучше заменить отвод до стояка на 50 мм, иначе будет хуже уходить вода. Но это опять же детали. С точки зрения закона, никаких штрафов или проблем не будет – Указ № 311 в 2022-м окончательно снял административные барьеры на такие мелочи. Смена оборудования санузла полностью в вашей компетенции. Даже БТИ отражает только площадь помещения, а не что там стоит (в техпаспорте указано обычно «санузел раздельный/совмещённый», но не нарисована сама ванна). Если продавать квартиру, вы не обязаны ставить обратно ванну – достатчно покупателю сообщить, что ванны нет. Это не препятствие юридически. Таким образом, замена ванны на душ – дело сугубо личное, и риска «серьёзных последствий и исков» тут нет. Разве что если выполните негерметично и зальёте соседей – тогда уже гражданская ответственность за ущерб. Поэтому главное – всё герметизировать по уму.

17. Устройство декоративных арок и ниш

Суть изменения: Формирование проёма или ниши в существующих стенах с декоративной целью. Например, вместо двери сделать арочный проём; или выдолбить неглубокую нишу в стене для установки шкафа, стеллажа, техники.

Требования и ограничения: Декоративная арка – это фактически изменение формы проёма. Если арка делается на месте существующего дверного проёма (просто снимается дверь и оформляется округлый верх), согласования не требуется – границы помещений не меняются, несущая способность не затрагивается. Постановление № 384 не обязывает получать разрешение на замену межкомнатных дверей или удаление дверных блоков. Соответственно, если вы сняли дверь и оформили проём как арку – это не перепланировка. Другое дело, если проёма не было, а вы хотите пробить арочный проём – тогда это см. сценарий 3 или 4 (в несущей или ненесущей стене). Или если хотите расширить существующий проём – это перепланировка (требует разрешения, а в несущей – проекта). Но сама форма арки (кривой верх) не регламентируется: можете хоть треугольный – это не важно. Плюс: арочный проём обычно не имеет двери, но при газе опять возникает проблема – нельзя, чтобы арка заменяла дверь на кухне с газом (требуется полотнище). Так что газ – стоп, только дверь. Ниши в стенах: Если ниша неглубокая (например, в гипсовой перегородке вырезали нишу под телевизор, глубиной 10–15 см), это не влияет на прочность – можно делать свободно. В несущих стенах запрещено выбивать глубокие ниши, т.к. уменьшается сечение стены (ослабляется несущая способность). Небольшую штробу под шкаф, глубиной не более четверти толщины стены, иногда допускают по проекту, но чаще отказывают. Практически: продолбить 5 см в бетонной стене под встроенный шкаф – вероятность повредить арматуру. Кроме того, соседняя квартира может быть за стеной. Так что ниши в несущих стенах не рекомендуются, нужна экспертиза. В ненесущих – пожалуйста, хоть на всю толщину (но тогда она будет сквозная?). Обычно ниши делают в гипсокартонных фальшстенах (вообще без проблем) или в толстых коридорных стенах, предполагая встроить шкаф – тут лучше проект убедиться, что не несущая.

Этапы согласования: Арки: если просто сняли двери – ничего. Если расширяете проём – по общим правилам (использовать согласование на переустройство проёма). Ниши: в ненесущей перегородке можно вырезать без формальностей, только аккуратно с электрикой. В несущей – лучше даже не пытаться без проекта, а проект вряд ли одобрит (если только совсем небольшую, и то маловероятно). В принципе, можно подать заявление «устройство ниши глубиной … в такой-то стене» – исполком запросит заключение конструктора. Если получите положительное – тогда вперед.

Сроки и стоимость: Без согласований – работа 1–2 дня (сделать арочный свод – штукатурка или гипсокартон; выдолбить нишу – болгаркой и перфоратором). Стоимость: арка ~100 BYN (если сами делаете, фактически только материалы на обрамление), ниша – зависит от размера (в гипсовой стене бесплатно самому, в бетонной – могут попросить 100–200 BYN за алмазную резку).

Особые примечания: Декоративные изменения интерьера обычно не затрагивают прав третьих лиц. Поэтому исков и проблем тут не возникает. Главное – не принижать прочность несущих конструкций. Например, часто спрашивают: можно ли сделать арку в несущей стене? – можно, но только как описано в сценарии 4 (с проектом усиления). Если же у вас была дверь в несущей стене и вы хотите её просто закруглить сверху – не стоит, это затронет несущую перемычку (лучше оставить как есть). В нишах: не превращайте нишу в сквозной проём – если выбьете стену на всю толщину, это уже проём. Оставляйте сзади хотя бы 3–5 см, иначе вы соединитесь с соседями (если стена межквартирная – вообще нельзя!). И учтите звукоизоляцию: утоньшив стену, вы увеличите слышимость. Кстати, антресольные ниши под потолком (например, над дверью) – они не несут, их можно прорезать спокойно. Подытожим: арки и неглубокие ниши можно делать свободно в ненесущих перегородках. В несущих стенах любые выбуривания – под контролем конструктора либо воздержаться, иначе могут сочесть нарушением ст. 21.16 КоАП (повреждение несущих конструкций с штрафом до 50 базовых).

18. Перенос или замена радиатора отопления

Суть изменения: Изменение расположения или типа отопительного прибора (батареи) системы центрального отопления в квартире. Например, хотят перенести радиатор с одной стены на другую под окно, либо заменить старые чугунные радиаторы на биметаллические современных моделей.

Требования и ограничения: Система отопления – часть общедомового имущества, поэтому перенос и замена отопительных приборов требуют согласования. Причём Пост. 384 относит замену или перенос систем центрального отопления к работам, требующим не только разрешения исполкома, но и разработки проекта. Это обусловлено тем, что несанкционированная замена радиаторов может повлиять на гидравлический баланс системы отопления дома. Простое правило: замена на эквивалентный по тепловой мощности радиатор в том же месте часто проводится сантехниками ЖЭС без формальностей, но строго по закону нужна проектная проработка (хотя бы расчёт мощности). Если же вы хотите перенести радиатор на другую стену – это серьёзнее: придётся перенастраивать подводящие трубы, возможно, сверлить перекрытия для нового подъёма. Неправильный перенос может привести к завоздушиванию или перекосу системы. Поэтому требуют проект. Запрещается подключать дополнительные радиаторы без расчёта – превышение проектной нагрузки на стояк недопустимо. Также нельзя удлинять стояк через лоджию или в соседние помещения – отопление должно оставаться в контуре квартиры. Перенос радиатора внутри комнаты обычно продиктован дизайном (например, радиатор мешает ставить французское окно или мебель). Это можно согласовать, если новая точка расположена не дальше 2–3 м от старой (иначе циркуляция ухудшится). Если нужно просто убрать радиатор вовсе (например, вы сделали тёплый пол электрический, а батарея мешает) – тоже надо согласовывать: отключение прибора влияет на отопление стояка (нужно перемычку ставить). Кроме того, замена полов с устройством тёплого пола вместо радиатора – отдельный случай (см. сценарий 19). По замене типа: если меняете старые секционные батареи на современные, нужно подобрать эквивалент по теплоотдаче и сопротивлению. Проще обратиться в ЖЭС – часто они сами за небольшую плату меняют на аналогичные под своим контролем. Тогда и вопросов нет. Но официально по бумажке – нужно разрешение и акт ввода (некоторые исполкомы реально требуют проект даже на замену радиаторов при перепланировке).

Этапы согласования: 1) Подать заявление в администрацию: «перенос (или замена) отопительного прибора в квартире». Приложить копию техпаспорта. Исполком выдаст направление на разработку проекта. 2) Заказать проект отопления у теплоинженеров (аттестованной организации). В проекте рассчитает требуемую мощность радиатора для данной комнаты, проверит, что она не превышает исходную (иначе возможно ухудшение отопления соседей). Если перенос – нарисует новую схему труб (где ставятся новые отводы, перемычки и запорная арматура). 3) Согласовать проект: его нужно подписать в РС (районной службе) «Минсккоммунтеплосети» и в ЖЭС (они эксплуатируют). 4) Получить разрешение исполкома. 5) Выполнить работы: как правило, с системой отопления имеют право работать организации с допуском. Лучше всего договариваться с ЖЭС – у них есть сварщики, перекроют стояк и переварят трубу, поставят новый радиатор. Если ЖЭС отказывается – нанять частного сантехника с лицензией. Работы проводятся вне отопительного сезона (когда стояк отключен весной-летом) либо на короткий промежуток с заморозкой стояка. 6) После монтажа составляется акт о выполнении работ и проверке герметичности. 7) Приёмка: комиссия с участием тепловой инспекции (Госэнергонадзор) может проверить, но обычно достаточно акта от ЖЭС. В исполком подаётся акт и проект – выдают разрешение на ввод. 8) БТИ обновит техпаспорт (скорее всего, вообще никак, т.к. расположение радиаторов БТИ не отмечает, но в паспорте дома будут данные).

Сроки и стоимость: Согласование ~1–2 мес. Работы – 1 день. Проект ~300–400 BYN, монтаж нового радиатора ~150 BYN, сам радиатор ~100 BYN (в зависимости от секций). Итого 600 BYN порядка. Если просто заменить без переноса – возможно уложиться в 300 BYN (два радиатора по 100, работа 100), и многие делают это через ЖЭС без лишней волокиты.

Особые примечания: Самовольное вмешательство в отопление чревато серьёзными последствиями: могут нарушиться параметры у всех квартир по стояку. Поэтому выявив самодельный перенос, жилищные службы вправе оштрафовать (по КоАП ст. 21.16 как нарушение пользования жилым помещением, 10–30 базовых) и потребовать вернуть всё назад. Поэтому тут действительно лучше делать официально. Кстати, Указ № 311 отменил пошлину за согласование отопления тоже, так что хотя бы платить лишнего не надо. Учтите, на лоджию выносить радиатор нельзя – это однозначно, даже с проектом (нарушение теплового контура). Если очень хочется там тепло – только электрический обогрев. Также нельзя увеличивать радиаторы сверх расчётного – некоторые ставят батарею с лишними секциями для тепла, но тем самым могут не допускать прогрева воды дальше по стояку – соседи замёрзнут. Это контролируют: если выявят, заставят убрать лишние секции. Проектировщик в проекте строго укажет число секций по формуле, или тип модели. Если хотите повысить тепло – лучше улучшить утепление комнаты. Замена радиатора – случай, где лучше довериться профессионалам из ЖЭС: они бесплатно (или за минимальную плату) согласуют и сделают по норме, чем самому рисковать. В документах на квартиру нигде не записан материал батарей, так что для покупателя/суда разницы нет – главное, чтобы было тепло и нет протечек.

19. Замена деревянных полов на стяжку с тёплым полом

Суть изменения: В квартирах старого фонда (сталинки, дореволюционные дома) полы часто выполнены по деревянным лагам. Желают заменить такую конструкцию на бетонную стяжку, иногда с обустройством системы «тёплый пол» (водяной или электрический подогрев пола).

Требования и ограничения: Замена конструкции пола – сложное мероприятие, потенциально влияющее на здание, хотя формально планировка не меняется (полы – часть конструкции перекрытия). Постановление № 384 прямо не описывает замену полов, но указывает запрет на работы, приводящие к снижению несущей способности и нарушению звуко-/гидроизоляции конструкций. Деревянные перекрытия и полы зачастую выполняют роль звукоизоляции (пустоты глушат звук). Заливка тяжёлой стяжки вместо лёгких деревянных полов может превысить расчетную нагрузку на перекрытия (особенно в старых домах). Поэтому прежде чем менять, требуется техническое заключение от специализированной организации: допустима ли такая замена. Нередко ответ – нельзя, т.к. перекрытия не рассчитаны на вес цементной стяжки 5–6 см по всей площади. Альтернатива – полусухая стяжка или сухое засыпное выравнивание (легче). В любом случае, подобная переделка требует согласования. Если дом ценный (исторический), возможно, замена конструкции перекрытий запрещена вовсе. Тёплый пол: Вообще, присоединение водяных тёплых полов к централизованному отоплению запрещено – это считается установкой доп. оборудования и нарушает баланс. Делать тёплый пол можно только электрический (кабельный или инфракрасный) с терморегуляцией. Электрические полы в свою очередь увеличивают потребление – нужно убедиться, что электропроводка выдержит (часто нужно проложить отдельный кабель). Это лучше делать с ведома энергосбыта, но обычно в квартирах до 2 кВт на тёплый пол ставят – и нормально. Главное – наличие УЗО на эту линию для безопасности. Важно: при заменах полов обязательна укладка звукоизоляции (типа минеральной ваты, пенопласта или пробковой подложки), иначе бетонный пол будет транслировать каждый шаг соседям снизу громче, чем раньше (дерево гасило часть ударного шума). СНБ по звукоизоляции ограждающих конструкций требует не ухудшать звукоизоляцию при ремонтах. В идеале, ваш проект должен предусмотреть «плавающую стяжку» – с прокладкой шумоизоляционного слоя.

Этапы согласования: 1) Заказать техническое обследование перекрытий. Обычно этим занимаются проектные организации – они вскроют кусочек пола, изучат лаги, толщину перекрытия. Если дадут заключение, что можно залить стяжку (укажут допустимую толщину и марку бетона), то идём дальше. 2) Подаём заявление в исполком: «замена полов по деревянным лагам на бетонное основание, с устройством электрического обогрева пола». Приложить заключение и эскиз пирога пола. 3) Возможно, направят на проект – тогда проектировщик разработает узел пола: что укладываем (например, плиты ОСБ, минвату, стяжку 40 мм с армировкой), как укладывается нагревательный кабель, где подключается. Проект важен, чтобы соблюсти пожарную безопасность электропола – часто требуют термодатчик и автомат. 4) Разрешение исполкома. 5) Выполнение работ: демонтаж старых полов (лаги, доски), очистка до плиты перекрытия. Укладка шумо-/теплоизоляции, монтаж нагревательных матов (если электрических), заливка стяжки (или укладка сухого пола). Электропитание пола подключается через терморегулятор к ближайшему электрощиту (в ванной можно к теплорозетке). 6) Приёмка: комиссия проверит, нет ли ухудшения для соседей – сложно проверить звук, но могут потребовать справку, что применена шумоизоляция. Электропол должен иметь сертификат, а его подключение – через УЗО, возможно подпись электролаборатории. После ввода техпаспорт изменяется: вид пола могут не указывать, разве что в поэтажном плане дома хранится инфа.

Сроки и стоимость: Обследование ~2 недели, разрешение 1 мес, ремонт – 2–3 недели, итог ~2 мес. Стоимость: демонтаж старых поло ~100 BYN (или своими силами), материалы на новый пол (пескобетон, утеплитель) ~300 BYN, электрический мат ~20 BYN/м² (на 20 м² = 400 BYN), работа ~300 BYN. Итого ~1000 BYN. Если сухой пол – примерно тоже. Проект ~200–300 BYN, обследование ~150 BYN. Всего возможно 1500 BYN.

Особые примечания: Если разрешения не получить, но сделать – рискуете ухудшить звукоизоляцию, и соседи снизу вправе жаловаться. Санстанция может измерить уровень ударного шума и, если превышен норматив (для жилых 60 дБ), заставят вас переделывать полы (такие случаи бывали). По весу: бетонный пол давит на перекрытия сильнее – при перегрузке может появиться трещины или прогиб. Это уже опасно – если коммунальщики узнают, могут через суд обязать вернуть деревянный пол. Так что в старом доме лучше поискать альтернативы: например, настелить гипсоволоконные листы по лагам и засыпке – это проще и легче, а плитку класть на них. Что касается теплого пола водяного – не подключайте к центральному отоплению, это однозначно запрещено. Если очень хочется водяной – бывает вариант отдельного электронагревательного котла, но это сложно и не рационально. Электрические тёплые полы, в отличие от воды, разрешены (они не связаны с домовыми сетями, кроме электричества). Максимум, энергосбыт может попросить вас увеличить выделенную мощность или поставить более мощный ввод. Но, как правило, полы ставят маломощные и включают эпизодически, поэтому проблем не возникает.

20. Перенос сантехнических приборов в пределах санузла

Суть изменения: Перестановка унитаза, раковины, ванны, душа внутри ванной комнаты или туалета. Например, перенести унитаз на другое место санузла, чтобы поставить стиральную машину; или переставить умывальник на другую стену.

Требования и ограничения: Перенос сантехприборов внутри санузла практически свободен от бюрократии. Как упоминалось ранее, с 2010 г. закон разрешает перенос и замену оборудования (унитаза, раковины) без всяких разрешений. Важное условие – приборы остаются в пределах того же самого помещения (санузла). Если вы, скажем, хотите перенести унитаз в кладовку за стеной – это уже изменение назначения помещения, нельзя (санузел над жилой комнатой не допускается). А внутри – пожалуйста. Единственное техническое ограничение: унитаз должен находиться не слишком далеко от стояка канализации, иначе не будет уклона трубы. Обычно рекомендуют не более 1–1.5 м по горизонтали. Если хочется дальше – применяют измельчительный насос (сололифт) для унитаза, но это усложняет эксплуатацию (при отключении эл-ва не смоешь). Раковины и души имеют меньший диаметр слива, их тоже лучше не тянуть слишком далеко (но 2–3 м допустимо, если хороший уклон). При переносе приборов не забывайте про вентиляцию: если ставите стиральную машину или унитаз в угол санузла, убедитесь, что не перекрыли вытяжное отверстие – оно должно остаться открытым, иначе влажность повысится. Гидроизоляция пола – была уже по всему санузлу, так что даже если унитаз теперь на месте бывшей ванны, всё защищено.

Этапы выполнения: Достаточно вызвать сантехника, который удлинит трубы – канализационные (обычно пластик Ø110 мм для унитаза, Ø50 мм для сливов), и гибкую подводку воды. В полу придётся штробить канал под трубой или приподнять пол (подиум) – это делается на усмотрение. ЖЭС обычно не против таких работ – можно даже у них узнать совета, часто они идут навстречу. Оформлять ничего не нужно. После переноса БТИ и паспортные данные квартиры не меняются (санузел как был, так и есть).

Сроки и стоимость: Обычно 1 день работы. Стоимость: перенос унитаза ~100 BYN (материалы + работа), раковины ~50 BYN. Конечно, плюс стоимость новой плитки, если надо восстанавливать.

Особые примечания: Перенося сантехнику, продумайте эргономику: соблюдайте отступы (унитаз не вплотную к стене, минимум 20 см от стены до оси унитаза, иначе тесно; перед унитазом ~50–60 см свободно; перед раковиной аналогично). Нормы это рекомендуют для удобства, хотя штрафа за тесноту нет. Юридически внутренние перестановки не регламентированы – после Указа № 311 вообще упростили все админпроцедуры для граждан, чтобы такие мелочи не требовали бумажек. Тем не менее, важно не допускать протечек: удлиняя гибкие шланги, убедитесь в их качестве (лучше металлорукав, а не простой резиновый). И фиксируйте новые трубы хомутами, чтобы не болтались – вибрация может разрушать стыки. Если всё сделать аккуратно, никто, включая соседей, не пострадает, а вы получите удобную планировку санузла без риска судебных исков.

Заключение. Перепланировка квартиры – ответственное мероприятие, но благодаря актуальным изменениям законодательства (ЖК РБ, Постановление № 384, Указ № 311) большинство типовых перепланировок стало проще согласовать. Резюмируя: сценарии 1–8, 14–15, 18–19 требуют обязательного разрешения исполкома, а нередко и проекта (особенно при затрагивании несущих конструкций или инженерных систем). Сценарии 9–10, 13, 16, 20 обычно можно осуществлять без разрешений, но с соблюдением технических норм. При любом серьезном изменении полезно проконсультироваться со специалистами – это можно сделать бесплатно в районном отделе архитектуры или в своей обслуживающей организации. Соблюдая установленные требования и последовательность действий, вы обезопасите себя от неприятностей и сохраните свой дом в целости. Все данные, приведённые в статье, подтверждены нормативными документами и актуальной практикой Минска, так что вы можете смело ими руководствоваться при планировании перепланировки квартиры. Удачных преобразований!

Источники:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь (гл.2, ст. 21 – обязанность содержания жилого помещения; ст. 12 – переустройство и перепланировка).
• Постановление Совета Министров РБ № 384 от 16.05.2013 г. «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки…» (ред. 2022 г.).
• Указ Президента РБ № 311 от 06.09.2022 г. (упрощение админпроцедур для граждан).
• СН 3.02.01-2019 «Жилые здания» (требования к кухне с газом и к лоджиям, пункты 4.6, 4.8).
• Санитарные нормы и правила (по шуму, инсоляции – применяются при оценке изменений).
• Практические разъяснения: Минстройархитектуры, газеты Рэспублiка и Минск-Новости – по вопросам перепланировки (штрафы, допуски).